Riskli Yapılarda Yasal Mevzuatlar

• 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşıattırılması Hakkında Kanun
• 6831 sayılı Orman Kanunu
• Afete maruz bölgeye ilişkin hükümleri saklı kalmak kaydıyla 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun
• 189 sayılı Milli Savunma Bakanlığı iskan ihtiyaçları için Sarfiyat icrası ve Bu Bakanlıkça Kullanılan Gayrimenkullerden Lüzumu Kalmıyanların Satılmasına Salahiyet Verilmesi Hakkında Kanun
• 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu
• 2635 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu
• 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu
• 3621 sayılı Kıyı Kanunu
• 4342 sayılı Mera Kanunu
• 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun’un
• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
• 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu uygulanmasını engelleyici hükümleri ve diğer kanunların bu Kanuna aykırı hükümleri uygulanmayacaktır.

Anayasa Mahkemesinin 27/02/2014 tarihinde verdiği 6306 sayılı yasanın yürürlüğünü durdurduğu bir diğer madde kentsel dönüşüm yasası ile uygulanmayan yasaların uygulanacağı ve dikkate alınacağıdır.

Kentsel Dönüşüm Yıkım Sonrası Uygulamalar

Kentsel dönüşüm yıkım sonrası uygulamayı gerçekleştirmek için ilk olarak, kat maliklerinin üçte bir çoğunluğunun isteği üzerine, tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Bu isteği sadece kat malikleri değil, yöneticiler veya denetçiler de yapabilmektedir.

Bu toplantıda yürütülecek uygulamalardan ve süreçlerden bahsedilmektedir. Bütün maliklerce oy birliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kurulu’na kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oy birliği ile anlaşmaya çalışılır. Anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır.

Eğer üçte iki çoğunluk sağlanıp süreç karara bağlanırsa, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, on beş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına bağımsız olarak tescil edileceği bildirilir.

Riskli Yapıların Yıktırılması

Kentsel Dönüşümün en önemli süreçlerinden bir tanesi riskli yapıların yıktırılmasıdır. Riskli Yapı olarak kabul edilmiş ve tapu kütüğüne kaydedilmiş binalara, riskli yapının yıktırılması için 60 günden az bir süre verilmektedir. Bu süre içinde binaların yıkılıp yıkılmadığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü tarafından tespit edilir. 

Riskli yapı olarak kabul edilmiş binanın kontrolü sonucunda, yapının yıkılmadığı tespit edilirse 30 günden az olmamak üzere bir ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süre zarfı içinde de bina yıkımı gerçekleşmez ise idare tarafından binanın yıkılacağı tebligatta belirtilir.

Verilen süreler sonucunda riskli yapıların yıktırılmaması halinde; taşınmaz insandan ve eşyadan tahliye yerel yönetimlerin de katılımı ile mülki amirler edilerek tarafından yıkılır yada yıktırılır. Bu yıkımın masrafı kentsel dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanır. Buna rağmen de yıkım gerçekleşmez ise Bakanlık tarafında yazılı olarak idareye bildirilir ve riskli olduğu tespit edilen yapılar. Bakanlık tarafından yıkılır yada yıktırılır.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr

Riskli Yapı Sayılacak Binalar

Bir arsa üzerinde çatılı olarak yapılmış her türlü bina riskli yapı statüsüne girmektedir. Buna göre sadece kat mülkiyetine bağlı yapılar değil, kat irtifakı kurulmuş ancak kat mülkiyetine geçilmemiş yapılar, fabrika, tesis, atölye, vb. olarak kullanılan işyerleri, yapı olarak kayıtlı ancak iskanı alınmamış tapuda arsa statüsünde bulunan yapılar da girmektedir.

İskan sorunu olan yapılarda arsa üzerindeki yapı hukuki olarak kabul edilmediği için bağımsız bölüm sahipleri yerine kentsel dönüşüm arsa payı-hak sahipleri kavramı daha uygun olacaktır. Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar olduğu ve yine inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk olması veya bir kısmının yıkılması sebepleriyle yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapıların riskli bina tespiti konu edilmeyeceği net bir şekilde belirlenmiştir. Buna göre kötü niyetli şahısların 6306 sayılı kanun kapsamında tanınan muafiyet ve KDV istisnalarından faydalanılmasının önüne geçilmek istenmiştir.

Sadece arsa niteliğinde bulunan ve üzerinde bir yapı bulunmayan bir taşınmaz riskli yapı olarak değerlendirilmez. Ancak riskli yapı anında bulunan ve tevhit edilerek birlikte yapı inşa ettirilmesi düşünülen taşınmazlarda riskli yapının sahip olduğu haklardan faydalanabilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Bina Ortak Karar Protokolü

Binaların riskli sayılıp, Kentsel dönüşüm kapsamına giren kat malikleri, binalarını nasıl yapacaklarına, hangi müteahhide yaptıracaklarına, paylaşımlar ve diğer tüm konular ile ilgili 2/3 çoğunlukla alacakları karara Bina Ortak Karar Protokolü denir. Kat malikleri bu kararları en az 60 gün içinde almaları gerekmektedir.

Yıkılan riskli yapının yerine tekrar bir yapı yaptırılması kararının verilmesi durumunda, bina ortak karar protokolünün hazırlanması gerekir. Bu protokol ile binanın kime, hangi koşullarda ve hangi dağılımda yaptırılacağı belirlenir.

Bina karar protokolü, 2/3 oranındaki çoğunluk sağlanarak, kat malikleri tarafından karara bağlanır. Tabii ki bu kararda hisse oranları da göz önüne alınarak gerçekleşir. Karar alındıktan sonra ise protokolün mutlaka Bakanlığa sunularak onaylatılması gerekir.

Bina Ortak Karar Protokolü, bağlı bulunan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne sunulur. Bu protokolde riskli yapının yıkımı kararı alınır. Yine Ortak Karar Protokolünde binanın yıkılmasının nasıl olacağı, arsa paylarına karşılık yeni inşaatta nasıl paylaşım yapılacağı, inşaatın nasıl yapılacağı, yükleyici ile paylaşımının nasıl yapılacağı, yeniden inşaatı için Bakanlık onayı ile Kentsel Dönüşüm Kredisinden yararlanılması gibi ilke kararları ve konuları da yer alır.

6306 sayılı kanunun 6. Maddesine göre; Bina yıkıldıktan sonra maliklerin veya Bakanlığın talebi ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti kaldırılır, arsa payları maliklerin adına kaydedilir. Maliklerle müteahhidin ve inşaat şirketinin yaptığı anlaşma doğrultusunda ayrılma, birleşme ve arazi düzenlemesi yapılır.

Ortak Karar Protokolüne katılmayan üçte bir bağımsız bölümlere ilişkin arsa payları, Bakanlığın belirleyeceği rayiç bedelden az olmaması şartıyla açık arttırma yoluyla diğer kat maliklerine açık arttırma yoluyla satılır.

Riskli Alan

İnsanların yaşam alanlarında yaşadıkları binalarda can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, bütün yapılaşmalar veya zemin yapıları riski taşıyan alanlardır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya İdare (Belediyeler ya da İl Özel İdareleri) tarafından belirleneni, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu tarafından kararlaştırılan alandır.

Riskli alan tespitinde en önemli etkenler; Zemin yapısı nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlar veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır.

Riskli bina bulunan alanlar; yeterli ulaşım yolları bulunmayan alanlar, uygulama bütünlüğü bakımından riskli alana sokulan alanlar; zemininde, sıvalaşma, heyelan bulunan alanlar riskli alan tanımındaki parametrelerdir.

RİSKLİ ALAN TESPİTİ NASIL YAPILIR?

• Yapılaşma veya zemin yapısı sebebiyle risk taşıdığına dair teknik rapor.
• Daha önce yapının veya zeminin bulunduğu alanlarda meydana gelmiş afet varsa, bunlara dair detaylı bilgiler.
• Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı sınırlandırma haritasını.
• Alanın varsa uygulama imar planını.
• Alanda bulunan kamuya ait taşınamazların listesini.
• Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını. 
• Zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilmek istenilmesi halinde yer bilimsel etüt raporunu.
• Alanın özelliğine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından istenecek sair bilgi ve belgeleri ihtiva edecek şekilde hazırlanmış olan dosyaya istinaden ve Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenir ve teklif olarak Bakanlar Kurulu’na sunulur.

Bu talepte TOKİ veya İdareler bulunabildiği gibi gerçek ya da özel hukuk tüzel kişileri de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Riski alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan ve idarelerden riskli alan tespitinde bulunabilir. Yapılacak incelemeler sonucunda uygun görülen talepler; Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kurulu’na sunulur.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/riskli-alan-nedir

Rezerv Yapı Alanı

Rezerv yapı alanı, yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere TOKİ’nin veya idarenin talebine bağlı olarak Maliye Bakanlığı’nın uygun görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen alanlardır.

6306 sayılı yasaya göre; Bir bölgeyi riskli alan olarak ilan etmek için çeşitli teknik raporlar istenirken yeni yerleşimlerin kurulacağı rezerv yapı alanlarının tespitinde sadece Maliye Bakanlığı’nın görüşünün alınması yeterlidir. Rezerv alan ilan edilecek bölgeye sadece Çevre ve Şehircilik Bakanlığı karar vermektedir.

Rezerv yapılarda plan ve proje değişikliği yapma yetkisine sahip kurum Çevre ve Şehircilik Bakanlığıdır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı rezerv yapı alanında istediği gibi plan ve proje yapma yetkisine sahiptir. Yine Bakanlık rezerv yapı alanındaki taşınmazların mülkiyet ve imar haklarını başka bir alana aktarma kararı da olabilir. Rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma hizmetleri durdurulabilir; taşınmazların satışını, devrini ve kiralanmasını yasaklayabilir. Yapıların, elektrik, su ve doğalgaz kesilebilir.

Rezerv yapı alanında bulunan sağlam binalar da proje bütünlüğü gerekçe gösterilerek yıkılabilir. Rezerv yapı alanı olarak ilan edilecek alandaki özellikler; kentsel dönüşümün yapılacağı bölgeye yakın olmalı, tercihen kamu mülkiyeti bulunan arazilerden olmalı, yeni yerleşim alanı olarak kullanılmaya elverişli olmalı, boş arazi olmalı ve afet risklerine karşı önlem alınarak yapılanmaya uygun olmalıdır.

KAYNAK: GN İNŞAAT