Riskli Yapılarda Malikleri Toplantıya Çağırmak

Lisanslı kuruluşlar riskli tespit ettikleri binaların raporlarını Çevre ve Şehircilik Bakanlığına ileterek binayı riskli olarak kabul eder. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tapu’ya şerh koyar. Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra yasal olarak 60 gün içinde bina yıkılır yada yıkım süreci 30 günlük süreler ile uzatılabilir.

Riskli bina tespiti yapıldıktan sonra bina yıkılıp süreç başlayacağından dolayı, kat malikleri bir araya gelerek karar almalı; bina ortak karar protokolü ile birlikte bina yıkıldıktan sonra ne şekilde yapılacağı konusunda anlaşmaya varılmalıdır. Genelde risk raporu alamadan önce kat maliklerinin aralarında toplanıp anlaşmaya varmaları daha sağlıklı bir yol olacaktır.

Risk tespit raporu olan bina için kat maliklerinin tamamının anlaşmadığı durumlarda 2/3 oy çokluğu aranır. Bu oy çokluğu ancak toplantıda sağlanır. Riskli yapı raporu olan binadaki tüm kat maliklerinin noter kanalıyla toplantıya çağrılması zorunludur. Davet mektubunun tüm kat maliklerinin yasal ikametgah adresine yapılması yasal zorunluluktur.

İkinci toplantı öncesi Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme kuruluşundan binanın bir değerleme raporu istenir. Noter kanalıyla yapılacak ikinci toplantı öncesinde SPK lisanslı değerleme kuruluşunun hazırladığı bu rapor tüm hak sahiplerine tebliğ edilir. Raporun içeriği önemlidir çünkü oy birliği ile anlaşma olmadığı takdirde raporda yazılan değer üzerinden anlaşmaya yanaşmayanların payları açık artırma ile satışa çıkacaktır. Açık artırma ile önce komşularına, komşularından biri almaz ise acele kamulaştırma ile Maliye Hazinesi’ne geçecek olan paylar lisanslı SPK değerleme kuruluşunun verdiği raporda yazan değer üzerinden işlem görecektir.

Malikler alınan karar ile yıkılacak binalarını istediği şekilde ve biçimde istediği şirkete yeniden yaptırabilir. Alınacak bu kararların geçerli olması için kat maliklerinin imzalayacakları bina ortak karar protokolünde imza altına alınmış olacaktır.

Riskli yapılarda 2/3 çoğunluk oranının bile sağlanamaması halinde yıkım yapıldıktan sonra yeniden yapım için bir araya gelemeyen, anlaşamayan kat maliklerinin arsa haline gelen mülkiyetleri kamulaştırılabilir.

Acele Kamulaştırma Nedir

Binanın yıkımından sonra, uygulamaya başlamak amacıyla mal sahiplerine tebligat yapılarak, üçte iki çoğunluk sağlanarak anlaşması istenir. Anlaşma sağlanamadığı durumlarda, gerçek yada özel tüzel kişilerin mülkiyetindeki taşınmazlar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ yada idare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.

Yapılacak olan bu kamulaştırmalar, iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi belirlenen tutarın beşte bir oranında yapılır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ yada idare; kamulaştırma işlemlerinin daha hızlı yürütülmesi için vesaret ilamı çıkarmaya, kayım tayin etmeye yada tapuda kayıtlı bulunan son malik adına işlem yapmaya yetkilidir.

Tapuda kayıtlı olan taşınmaz malikinin ölmüş olması halinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ yada idare kamulaştırma için vesaret ilamı çıkartmaya yetkili olduğu gibi tapu sicilinde idari müracaat yada dava yolu ile kayıt düzeltme yoluna da gidilebilir.

Kamulaştırma konusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ yada idare ile ilgililer arasında kamulaştırma konusunda uzlaşma sağlanması halinde uzlaşma tutanağı düzenlenerek ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir ve kamulaştırmanın tapu kütüğüne işlenmesi sağlanır. Ayrıca bu uzlaşma tutanağının taşınmazın tescil yada terkinine ilişkin muvafakati de içermesi şarttır.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr

Kentsel Dönüşüm Yöntemleri

Kentsel dönüşüm, mevcut kent yapısının yenilenmesi için yapılan uygulamaları içinde toplayan genel bir kavramdır. Uygulama biçimlerinin tanımlanmasında pek çok farklı görüş ortaya çıkmaktadır. Ortaya farklı görüşlerin çıkmasının en önemli sebeplerinden biri; dünyanın farklı ülkelerinde ki bilim insanlarının çeşitli isimlerle tanımladığı bu uygulama biçimlerinin Türkçeye uyarlanmasında yaşanan terminolojik karışıklıktır. Kentsel dönüşüm dokuz farklı uygulama biçimine sahiptir.

Yenileme

Sağlık koşullarının iyileştirilmesi olanağının bulunmadığı alanlarda yapıların tümünün ya da bir bölümünün ortadan kaldırılarak yeniden imar edilmesi durumudur. Gerek yerleşme düzeni gerekse mevcut yapıların durumu bakımından yaşama ve sağlık koşullarının iyileştirilmesi amaçlanır.

Sağlıklaştırma

“Eski kent dokusunun yenilenerek çöküntü alanlarının kısmi olarak giderilmesi” olarak tanımlanır.

Koruma

Toplumun geçmişteki sosyal ve ekonomik koşullarını, kültürel değerlerini yansıtan fiziksel yapısının, yaşanan değişim ve gelişimler nedeni ile yok olmasının engellenmesi, kentsel dokunun çağdaş yaşamla bütünleştirilmesi, kültürel varlıkların topluma faydalı, ekonomik ve işlevsel koşullarla sağlıklaştırılması amaçlanmaktadır.

Yeniden Canlandırma

Eski canlılığını kaybetmiş kentsel alanların, özellikle de tarihi kent merkezlerinin alınacak sosyal önlemlerle yeniden canlılık kazanmasını sağlamak olarak tanımlanmaktadır.

Yeniden Geliştirme

Ekonomik ve yapısal özellikleri, iyileştirilmesine imkan vermeyecek ölçüde kötüleşmiş olan alt gelir gruplarının konutlarının yıkılması ve bunların oluşturduğu kent bölümlerinin yeni bir tasarım düzeni içinde geliştirilmesi amaçlanmaktadır.

Düzenleme

Bir kentin, bir kasabanın tümünün veya bir yerleşim yerinin bir bölümünün kendiliğinden gelişmesine engel olmak, bu gelişmeye toplum yararına biçim vermek amacıyla, yerleşim yerlinin işlevleriyle toprak kullanımı arasında bir ilişki kurmayı öngören, geleceğe dönük kamusal bir eylem türü olarak tanımlanmaktadır.

Temizleme

Alt gelir gruplarının yaşadığı bölgelerdeki konutların ve diğer yapıların sağlığa aykırı niteliklerinin giderilmesi amaçlanmaktadır.

Yeniden Üretim

Tamamen yok olmuş, bozulmuş, köhnemiş alanların yeniden üretilmesi olarak ifade edilmektedir.

Kalitenin Yükseltilmesi

Uygulama alanında yaşayanların sosyo-ekonomik açıdan statü ve yaşam kalitelerinde önemli ölçüde değişiklik yaşanmadan, fiziksel çevrenin iyileştirilmesi amaçlanır.

Soylulaştırma

Sosyo-kültürel açıdan bozulmuş, köhnemiş, dolayısıyla fiziksel çevresi de bozulmuş alanlarda, özellikle de tarihi kent parçalarında sosyal yapının geliştirilmesi olarak tanımlanmaktadır. 

Riskli Yapı Tespit Süreci

Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm süreci için ilk aşamadır. Eski binalar, günümüzdeki mühendislik, teknik ve malzeme kalitesine sahip değildir. Bu yüzden eski olan binaların riskli olma ihtimali yüksektir. Kanunda riskli yapı tespiti ile alakalı bir zorunluluk bulunmamaktadır. Güvenliğimiz ve rahatlığınız açısından binanızın riskli olduğunu düşünüyorsanız başvuruda bulunabilirsiniz. Aşağıda, Riskli yapı tespit süreci sıralanmıştır.

RİSKLİ YAPI TESPİT SÜRECİ

Vatandaşın Risk Tespiti Yaptırması

Vatandaşlar, yapılarının riskli yapı olup olmadığını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara tespit ettirilebilir. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmaz 

Riskli Bina Tespiti Onayı 

Yapılan tespitler sonucunda yapının riskli olduğu tespit edilirse, tespiti yapanlar tarafından düzenlenen rapor 2 gün içinde taşınmazın bulunduğu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildirir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce rapor incelenir, raporda eksiklik varsa tamamlanması istenir. Yapı riskli ise on iş günü içinde tapuya yapının riskli yapı olduğu bildirilir.

Maliklere Tebligat

Riskli yapı olarak tespit edilen yerlerde malikler 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne dilekçe ile itirazda bulunabilir. Eğer itiraz olmazsa 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması tebliğ edilir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

İtirazları inceleyecek olan teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilatında görev yapan üç üyenin iştiraki ile teşkil edilir.

Riskli Yapıların Yıktırılması

Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, 60 günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir. Verilen süre içinde yıkımın yapılıp yapılmadığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü tarafından mahallinde tespit edilir. Yapılan kontrol sonucunda riskli yapının yıkılmadığı tespit edilirse yapının idare tarafından yıktırılacağı da belirtilerek 30 günden az olmamak üzere bir ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

Yıkım Süreci ve Kontrolü

Riskli yapının 60 günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, Müdürlükçe mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malik tarafından yıktırılmamış ise, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

Riskli yapının yine de yıktırılmadığı tespit durumlarda Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Yıkım Sonrası Uygulama

Yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Riskli yapının değeri faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. 

En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir. En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları taşınmazın bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlıkça tespit ettirilen arsa payları değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır. Eğer paydaşlara satış gerçekleşmezse pay Bakanlık tarafından rayiç bedel ödenerek alınır. Satış ve tahsis işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilir.

Kentsel Dönüşüm Kiracı Hakları

Bir yapı veya alan başvuru yapıldıktan sonra riskli olarak kabul edilirse o yapıda veya alanda kiracı olan kişilerin kira kontratı devam ediyor olsa bile, riskli alan ilan edildikten sonra kira kontratı sona erer. Kiracının binadan çıkmaya itiraz etme hakkı kesinlikle bulunmamaktadır. Kiracılar kontratlarının olduğunu söylese bile tahliyeyi engelleyemeyecektir. Ayrıca kiracı, kira kontratı döneminin bitimine geçecek kadar dönem için malikten herhangi bir maddi talepte bulunamaz. Riskli bina olarak kabul edilen yapılara sadece maliklerin itirazı söz konusu olduğu için yıkıma itiraz konusunda da kiracılara söz hakkı düşmemektedir. 

Kentsel Dönüşüm kapsamında riskli olarak kabul edilmiş ve yıktırılması kesinleşen binalara, yasada belirtilen süre içinde binaları tahliye etmeyen kiracıları, malik Kentsel dönüşüm Müdürlükleri’ne, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik Müdürlükleri’ne bildirilir. Kiracının bunlara rağmen tahliyeye itirazı devam ettiği takdirde, tahliye kolluk güçleri tarafından gerçekleştirilir. 

Riskli binaların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve halin durumuna göre 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulur. 6306 sayılı yasa henüz yasal anlamda uygulamalara çok fazla tanık olunmasa da kiracı; yararlı masrafların tazmini için yargı yoluna başvurabilir.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında kiracıların da kira yardımından faydalanma durumları vardır. Kira yardımı yapılırken taşınma masrafları düşünülerek ilk 5 ayı peşin verilebilir. Kira yardımları aylık 600TL'yi geçmez ve en fazla 18 ay süreyle verilebilir.

Kentsel dönüşüm kiracı hakları için kira yardımı talebinde bulunan kiracılardan istenilen belgeler,

• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Riskli yapı bildirimi (tapu müdürlüğü tebligatı örneği)
• Riskli binada oturulduğuna dair nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalın nüfus kayıt örneği veya üzerine kayıtlı su, elektirik, doğalgaz faturası (son 3 aya ait)
• Yeni taşınılan adrese ait nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalı nüfus kayıt örneği

Deprem Risk Raporu

Kentsel dönüşüm avantajlarından faydalanmak amacıyla, 6306 sayılı kanunun avantajını kullanarak bireysel başvuru yaparak, deprem risk raporunu aldıktan sonra binanızın yıktırıp daha esnek ve güvenilir bir yapıya dönüştürmek mümkündür. Evlerinin eski ve afet riski taşıdığını düşünen vatandaşlar bağlı bulundukları belediyelere başvurup güncel imar durumunu aldıktan sonra lisanslandırılmış olan kuruluşlara başvuruda bulunabilirler.

Deprem risk raporu, başvurulan lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından bakılarak tespit edilir. Binanın risk tespitinden binada bulunan herhangi bir kat maliki başvuruyu gerçekleştirebilir.Riskli bina tespitinden sonraki yapım aşamasında üç iki çoğunluk sağlanması gerekmektedir. Bu çoğunluk sağlandığı takdirde diğer üçte birlik kısım uygulamaya uymak zorundadır.

Firmamız GN İNŞAAT gibi lisanslandırılmış kuruluşlardan alınan deprem risk raporları sayesinde, hak sahipleri kentsel dönüşümde verilen bütün finansal avantajlardan yararlanabilirler. Bakanlıkça lisanslandırılmayan kuruluşlardan alınan raporlar bu kanundan yararlanmak için kullanılmaz. 

Binalarınız, onbeş yıl önce yapıldıysa deprem yönetmeliğine uymama durumundan dolayı depreme karşı dayanıksız olabilir ve potansiyel riskli bina durumundadır. Ayrıca binanızda kolon veya duvar çatlakları mevcutsa yine başvuru gerçekleştirip binanızın riskli olup olmadığına baktırabilirsiniz. Aşağıdaki belgeler ile örnek dilekçeyi doldurarak Bakanlık’tan yetkilendirilmiş kuruluşa başvuruda bulunduğunuzda binanız için çalışmalara hemen başlanacaktır.

Deprem Risk Raporu için Hazırlamanız Gereken Belgeler Nelerdir?

• İlgili Belediyeler İmar Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğü’nden binaya ait statik veya mimari proje
• İlgili Belediyede binaya ait proje bulunmadığı takdirde hazırlatılacak binanın taşıyıcı sistem rölöve projesi
• Varsa bina için daha önce almış olduğunuz teknik raporlar
• Bakanlık lisanslı kuruluş başvuru dilekçesi
• Tapu fotokopisi
• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Tapudan kat maliklerini ve arsa oranlarını belirten bağımsız bölüm gösterir belge

Yapı Denetimi Yapan Kuruluşların Dikkat Etmesi Gerekenler

Bu göreve üstlenen lisanslı kuruluşların, ilgili yönetmelikler gereğince binanın yapısının sağlam olup olmadığı yönünde detaylı teknik film çekimi yapmaları gerekmektedir. Kolon ve kirişlerin sağlam olup olmadığı yönünde alınan karotların o binadan alınıp alınmadığı belgelemesi açısından damgalanması suretiyle belli bir basınç altında kırılması suretiyle denetlenmesi gerektiği belirtiliyor.

Kuruluşları, tüm riskli yapı tespit raporu ölçümlemesini bağımsız bir şekilde gelerek işlem yapmaktadır. Yani, bu kuruluşları film çekimleri veya karot alımları sırasında onları kontrol edecek hiçbir denetim mekanizması bulunmamaktadır.

Yönetmeliğin 6.maddesi 3.fıkrasına göre riskli yapı tespitini gerçeğe aykırı yapan firmaların lisansları bakanlıkça iptal edilecektir. 

Buna göre;

• Lisans başvurusunda gerçeğe aykırı bilgi ve belge sunduğunun tespit edilmesi,
• Lisanslandırma şartlarının kaybedilmesi,
• Risksiz bir yapının riskli veya riskli bir yapının risksiz olarak tespit edilmesi,
• Riskli yapı tespiti neticesini etkilemeye yönelik olarak, yapıya ilişkin verilerin eksik ve yanlış alınarak hesaplama yapılması sebebiyle daha önce yazılı olarak uyarılmış olması,
• Otuz günlük süre içinde, riskli yapı tespiti eksiklerin düzeltilerek raporun Müdürlüğe sunulmaması, hallerinde lisansı Bakanlıkça iptal edilir.

Lisansı iptal edilen kurum ve kuruluşlar için beş yıl süre ile yeni bir lisanslandırma yapılmaz. Lisansı iptal edilen kuruluşun ortakları, bu kuruluştaki hisselerini devretseler dahi, beş yıl süre ile başka bir lisanslı kuruluşa ortak olamazlar, riskli yapı tespitinde görev alamazlar ve bu ortakların kurdukları kuruluşlara lisans verilmez.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/riskli-yapi-denetimi-yapan-kurumlar