Yapı Nedir

İnsanlar göçebe hayatını bırakıp yerleşik hayata geçtikten sonra inşaatlar yaparak orada hayatlarını sürdürmeye başlamışlardır. Geçmişte yapı inşaat olarak kendini kanıtlamış birçok eserle tanıştık. Örneğin, Osmanlı’nın “Camileri”, Hindistan’ın “Tac Mahal’i” Çin’in “Çin Seddi” vb. Bu eserler ne kadar eski zamanda olsa da bu sektöre ekonomik ve teknik olarak ne kadar önem verildiğini göstermektedir.

İlerleyen çağlar içinde insanlar, devletler, yaşayış şekilleri, gereksinimler, kavramlar değişmiş ve yapılar çeşitlenmiş, büyümüştür. Kısaca, karada veya suda yapılan tüm bina, yol, köprü, baraj, kanalizasyon vb. tesislerin yapım çalışmalarına İNŞAAT denir. İnşaat işleri, bina inşaatı, altyapı inşaatı olmak üzere ikiye ayrılır.

İnşaat sektörü, insan yaşamını tümüyle etkileyen ve ilgilendiren bir sektördür. Bu sektörün yaptığı konutlarda oturur, okullarda okur, iş yerlerinde çalışır, yol vb. alt yapı tesislerinden yararlanarak yaşarız.

En önemli şey olan İnsan unsurunu yakından ilgilendiren inşaat sektörü, hatalar ve başarısızlıklar yapıldığı durumlarda çok kötü sonuçlarla karşılaşılır. Bu yapılan yanlışların deprem, sel baskını, heyelan, yangın vb. afetlerde meydana gelen kayıplardan sonra ne kadar önemli olduğu anlaşılır. İnşaat sürecindeki her kişinin planlı ve işinin hakkını vererek yapması, topluma daha düzgün, çağdaş ve sağlam yapılarda yaşama imkanı sunar.

Genel olarak İnşaat sektörünün sorunlarının ana nedenleri

• Yapı kültürünün gelişmemiş olması,
• Fazla kar için malzemeden kaçmak,
• Uzman olmayan kişilerle çalışmak,
• Sektördeki haksız rekabet,
• Yasaların yeterince uygulanmaması, 
• Ekonomik zayıflıklar

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/yapi-insaat-nedir

Kentsel Dönüşüm Kredisi

6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" kapsamında bağımsız bölümü hisseli olan malikler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile protokol imzalayan bankalardan, bağımsız bölüm başına en fazla 100.000 TL tutarında, birden fazla konutu veya işyeri bulunanlar ise en fazla 500.000 TL tutarında kentsel dönüşüm kredisi faiz desteğinden yararlanabilmektedir. 

Kat maliklerinin kullanacakları kredilere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan konutlar için yıllık % 4 (aylık 0,33), işyerleri için yıllık % 3 (aylık 0,25) faiz desteği verilmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİ KULLANIM ŞARTLARI

Kensel dönüşüm kira yardımı imkanından faydalanan kat malikleri kredi faiz desteğinden yararlanamayacaklardır. Faiz desteği ile kira yardımı arasında bir seçim yapmaları gerekmektedir.

Kat maliklerinin tek başlarına konut edinmek için istedikleri bankadan kredi kullanabilirler, bu konuda bir zorunluluk bulunmamaktadır. Fakat tüm kat malikleri birlikte yeni bina bir yaptırmak istiyorlarsa aynı bankadan kredi kullanmaları gerekmektedir.

Kanun kapsamında verilecek faiz desteği kredi süresinin bitimine kadar devam edecektir fakat geri ödemesi yapılmayan krediler için bakanlık tarafından karşılanacak faiz desteği tutarlarının ödemeleri durdurulacaktır.

Konutlar için kullanılacak kredilerin süresi 2 yıl anapara ödemesiz, 10 yıl vadeli, işyerleri için ise 2 yıl anapara ödemesiz ve 7 yıl vadeli olarak gerçekleştirilecektir. 

KREDİ BAŞVURU EVRAKLARI

Kat malikleri, bankaların diğer kredi başvuru evraklarına ek olarak tapu belgesi veya tapu taşınmaz kaydı, riskli bina tespit raporu inceleme formu, riskli yapısını boşalttığına/boşaltacağına dair taahhütname ile birlikte kendilerine en yakın banka şubesine giderek kredi başvurusunda bulunabilmektedirler.

KAYNAK: GN İNŞAAT Kentsel Dönüşüm Hizmetleri

Riskli Yapılarda 2/3 Oran Sağlanamazsa

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.

6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3.maddesinin 2.fıkrasındaki iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkur fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır.

Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş ihtilaflı veya üzerinde sınırlı aynı hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Bakanlık, TOKİ veya idare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.

Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması halinde Bakanlık, TOKİ veya İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerekiyorsa tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilir.

Kamulaştırma için anlaşma sağlanması halinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare ile ilgililer arasında taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de ihtiva eden sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırma resen tapu siciline işlenmesi sağlanır.

Yapı Sağlığı

Yapılarında sağlıklı ve sağlıksız olma durumları söz konusudur. Bütün yapı niteliklerine uyulsa bile yeteri kadar özen gösterilmeyip, yapının konumuna, türüne bakılmadan yapılan yapılar sağlıksız sayılabilir.

Yapılardaki bu konularla Yapı fiziği, Yapı Biyolojisi ve Yapı Ekolojisi ilgilenmektedir. Işıklandırması, havalandırması, ısı, ses, su, toz, yangın vb. yalıtımları dikkate alınmadan yapılan yapılar sağlıksız yapılardır. Sağlıklı yapıların ön koşulu yapıda biyolojik açıdan insan sağlığına ve doğasına aykırı bir unsur bulunmamasıdır. Sağlıksız yapılara birkaç örnek; ses geçiren komşu daire duvarları, ses yalıtımı unutulmuş kapalı konser alanları, Akustiği dikkate alınmadan yapılan toplantı salonları, soğuk hava şartlarına maruz kalan ve ısı yalıtımı bulunmayan binalar, yoğuşmaya dayanıksız bina dış duvarları aslında bizlere sağlıklı yapıların ne kadar önemli olduğunu anlatmaktadır.

Sağlıklı bir yapıda aşağıdaki etkenler dikkate alınmalı ve gerekli önlemler gösterilmelidir.

• Yüksek gerilim ve radyasyon etkileri
• Doğal aydınlatma ve güneşten yararlanma
• Su damarları
• İç mekanların iklimlendirilmesi
• Hava, Rüzgar ve esintilerden yararlanılması
• Zararlı gazların ve maddelerin varlığı
• İç mekanlarda hoş olmayan yapılar
• Yapı unsurlarının zararlı gaz, koku ve toksin etkileri
• Mekan akustiği ve ses yalıtımları
• Isı Yalıtımları
• Çeşitli Doğa etkilerinden korunma
• Difüzyon
• Psikolojik Etkenler

Yapıların sağlıklı olması için bu unsurların, yapı yerinin seçimi ve mimari tasarımı sırasında dikkate alınması ve doğal yöntemlerle önlenmesi ve çözülmesi en iyi yoldur.

KAYNAK: GN İNŞAAT Kentsel Dönüşüm Hizmetleri

Yıktırma İşlerini Engelleyen Kişiler

Kentsel dönüşüm uygulamasında, riskli yapıların tespiti ve yıktırma işlemlerini engelleyenler hakkında, yapılan eylemlere göre Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulabilir.

Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında, tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır. Bu engellemeleri yapanlar hakkında idarece veya Müdürlükçe tutanak tutulur ve bunlar hakkında, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümlerince Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulur. Riskli yapıları yıktırma ve tahliye görevlerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında ise, tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır.

KAYNAK: GN İNŞAAT

İnşaat Derinlik Taşları

Granit: Alkali feldspat, kuvars ve daha az miktarda plajioklaz, mika ve diğer mineralleri
içeren bir derinlik kayacıdır. Çoğunlukla kuvars ve feldspat gibi Mohs sertlik skalasında
sertliği 5 ile 7 arasındaki minerallerden oluşan, dekorasyon ve yapıda kullanılan, sıkı ve
cilalanabilir doğal taştır.

Gabro: Plajioklaz (labradorit-anortit), klinopiroksen ve ortopiroksen ve olivin gibi diğer
minerallerin de bulunduğu iri taneli derinlik kayacıdır. İşlenebilen ve cila tutan bir doğal
taştır.

Siyenit: Alkali feldspat, az miktarda plajioklaz ve diğer minerallerden ibaret derinlik
kayacıdır.

Diyorit: Genellikle plajioklaz (oligoklaz, andezin), hornblend ve/veya biyotit minerallerin
den oluşan derinlik (plütonik) kayacıdır

Lavlar: Magmanın yeryüzüne çıktıktan sonra sertleşmesi sonucu oluşan lavlar, sert olup
püskürme sonrası kütlelerin soğuması ile volkanik cüruflar meydana gelir. Çok gözenekli
olanlara volkanik tüf adı verilir. Bazalt lavları sert olduğundan yapı taşı olarak kullanılır.
Çimentoda kullanılan trass volkanik tüftür.

Kentsel Dönüşüm Hak Arama Özgürlüğü

İdari Yargılama Usulü Kanununun 7. maddesinde altmış gün olarak düzenlenen dava açma süresi, 6306 sayılı Yasanın maddesi ile 30 gün olarak kısaltılmıştır. Bu maddeye göre idari işlemlere karşı, tebliğ süresinden itibaren otuz gün içerisinde İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açı- labilecek ancak daha da önemlisi bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyecektir. İdare karşısında eşit güçte olmayan yurttaşın dava açma süresinin daha da kısaltılması hak arama hürriyetini sınırlandıran bir durumdur. Bu durum, Anayasanın Hak Arama Hürriyetine ilişkin 36. maddesine de açıkça aykırıdır. 

Anayasanın “Hak Arama Hürriyeti” başlıklı 36. maddesinde, herkesin meşru vasıta ve yollardan faydalanmak suretiyle yargı mercileri önünde davacı ve davalı kimliğiyle sav ve savunma hakkına sahip olduğu belirtilmiştir. Anayasanın “Hak arama hürriyeti” başlıklı 36. maddesinin birinci fıkrasında, “Herkes meşru vasıta ve yollardan faydalanmak suretiyle yargı mercileri önünde davacı veya davalı olarak iddia ve savunma ile adil yargılanma hakkına sahiptir” denilerek yargı organlarına davacı ve davalı olarak başvurabilme ve bunun doğal sonucu olarak da iddia, savunma ve adil yargılanma hakkı güvence altına alınmıştır. Maddeyle güvence altına alınan dava yoluyla hak arama özgürlüğü, kendisi bir temel hak niteliği taşımasının ötesinde, diğer temel hak ve özgürlüklerden gereken şekilde yararlanılmasını ve bunların korunmasını sağlayan en etkili güvencelerden biridir. Kişilere yargı mercileri önünde dava hakkı tanınması adil bir yargılanmanın ön koşulunu oluşturur.

Bu nedenle 6306 sayılı Kanuna dayalı idari işlemler hakkında, genel dava açma süresi altmış günün kısaltılması değil, tam tersine Yasanın ve prosedürünün karmaşık olması nedeniyle dava açma süresinin uzun tutulması72 suretiyle yukarıda yer alan bu düzenlemelere uygun olarak bireylere sav ve savunmalarını yapmaları için makul ve gerekli bir sürenin tanınması gerekmektedir.

3091 sayılı Yasa’ya göre verilmiş kararlar üzerine idari yargıya başvurulması halinde, yürütmenin durdurulması kararı verilemeyece- ği öngörülmesi nedeniyle konunun Anayasa Mahkemesine taşınması üzerine Anayasa Mahkemesince verilen kararda73 düzenlemeye adil yargılanma hakkı açısından yaklaşılmıştır.

Üçüncü yargı paketi ile kabul edilen İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 27.maddesinde 02.07.2012 tarih ve 6352 sayılı Yasanın 57. maddesi ile yapılan değişiklik üzerine maddeye eklenen uygulanmakla etkisi tükenecek işlemlerde idarenin savunmasını almaya gerek kalmaksızın yürütmenin durdurulması kararı verilmesine olanak tanıyan düzenleme ile de çelişmektedir. Söz konusu kanunda ile Danıştay ve İdari Mahkemelerinine verilen bu yetki, afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun kapsamında yapılan işler bakımından kaldırılarak Anayasanın hak arama hürriyetine ilişkin maddesi ihlal edilmektedir.

Yürütmeyi durdurma kararı verilmesinin önünün kapatılmasına bağlı olarak dava hakkında esastan bir iptal kararı verilmesi halinde, işlemin uygulandığı hallerde iptal kararının yerine getirilmesi ayrı bir sorun olarak ortaya çıkmaktadır. Anayasa’nın 138. son maddesinin son fıkrasında ve 2577 sayılı İdari Yargılama usulü Kanunu’nun 28.maddesinde yer alan hükümler uyarınca, idari yargı mercileri tarafından verilen kararların gecikmeden uygulanması ve bu kararlara uyma zorunluluğu bulunduğu malumdur. Bu durumun Anayasanın 138. maddesinin ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinn 6. maddesinde düzenlenen Adil yargılanma hakkı- nın ihlali niteliğinde olduğu açıktır.  

Kira Yardımı Başvurularında Dikkat Edilecekler

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı maliklerine her yıl alınacak Bakan Olur’una göre sadece ikamet ettikleri bir bağımsız bölüm için 18 ay kira yardımı yapılacaktır.

Kira yardımı ödemelerinde riskli yapıda ikamet şartı aranmakta olup, malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinden sadece bu şartı sağlayanlara ödeme yapılacaktır.

Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteği ödemesi yapılmayacaktır. Dolayısıyla hak sahibinin kira yardımına başvurması durumunda faiz destekli krediye başvuramayacağı hususuna dikkat edilmelidir. Başvuru dilekçesinde yer alan hususlar ayrıca hak sahibine anlatılacaktır.

Bağımsız bölüm numarası (konut/işyeri - iç kapı numarası) önemli olup; A, B, C vb gibi blok numaraları mevcut ise bu belirtilmeli ve sisteme ayrıntılı olarak girilmelidir.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı bulunan tapularda bağımsız bölüm numarası bulunmasına rağmen arsa paylı tapularda bağımsız bölüm bulunmamaktadır. Bu nedenle bağımsız bölüm tespitinde belediyelerden alınacak emlak vergi beyannamesi ve faturalar üzerinde bağımsız bölüm numaralarının gösterilmiş olması gerekmektedir. Belediyelerden alınan emlak beyanlarının onaylı, ilgili bağımsız bölümün ve bağımsız bölüm hissesinin açık bir şekilde yazılmış olması gerekmektedir. Bağımsız bölümün fatura-emlak vergi beyannamesiyle tespit edilemediği köy tüzel kişiliklerine sahip yerleşim yerlerinde İl Müdürlüğünün riskli yapıyı yerinde incelemesi sonucunda ekli tutanak düzenlenecek ve buna göre işlem yapılacaktır. Bağımsız bölüm hiçbir şekilde tespit edilemiyorsa kira yardımı başvurusu kabul edilmeyecektir.

Binanın riskli olduğu kesinleştikten sonra bağımsız bölümün satıldığı durumlarda, yeni malik kira yardımına başvuramaz.

Vekâletname ile yapılan başvurularda vekâletin 6306 sayılı Kanun çerçevesinde düzenlenip düzenlenmediği kontrol edilmelidir. Başvuru yapmak için Vekaletnamede “6306 Sayılı Kanun kapsamında kira yardımı başvurusu yapmaya” hem başvuru hem de kira yardımı almak için ise “6306 Sayılı Kanun kapsamında kira yardımı başvurusu yapmaya ve kira bedellerini almaya” yetkilidir ibaresi yer almalıdır. Hak sahibinin vekâlet vermesi halinde vekâletin noterden onaylı aslının ve vekilin kimlik fotokopisinin alınması gerekmektedir.

Bağımsız bölümün hisseli olduğu başvurularda, her hak sahibi için ayrı ayrı başvuru dilekçe alınacaktır. Kira yardımı başvuru dilekçesinde adres, hak sahibinin adı ve soyadı, başvuru sahibine ait banka hesap numarası, iletişim bilgileri ve imza hususlarına dikkat edilecektir. Vekalet ile başvuru halinde vekilin adı soyadı ve imzasının eksiksiz olmasına dikkat edilecektir.

Hesap numarasının hak sahibine ait olup olmadığını kontrol amacıyla başvuru sahibinden vadesiz, TL hesap cüzdanı fotokopisi istenmelidir. Adı soyadı ve TC Kimlik numarası, banka hesap numarası ile örtüşmüyorsa kira yardımının havalesi gerçekleşmeyecektir

T.C. Ziraat bankası A.Ş. ile protokol imzalanmış olup, kira yardımı ödemeleri sadece bu banka aracılığıyla yapılacaktır. Ziraat Bankası hesabı olmayan hak sahiplerine ödeme yapılamayacaktır.

Düzenlenen emlak vergisi beyanname türü bina için olmalı, ilgili bağımsız bölüm ve hissesi açıkça gösterilmelidir. Arsa emlak vergisi beyannamesi kesinlikle kabul edilmeyecektir.

Hak sahibinin vefatı halinde, kira yardımı ödemesi durdurulacaktır. Kalan kira yardımı taksitlerinin varislere ödenmesine devam edilebilmesi için Mirasçılık Belgesi istenmelidir. Varisler sisteme yeni hak sahipleri olarak girilecek ve aylık kira yardımı tutarları hisseleri oranında belirlenecektir.

Riskli Yapı Tespit Raporunda belirtilen bağımsız bölüm sayısı ile başvuru belgelerindeki bağımsız bölüm sayısı (konut/işyeri iç kapı numarası) karşılaştırılmalıdır. Riskli Yapı Tespit Raporunda belirtilen bağımsız bölüm sayısı ile ödeme yapılan bağımsız bölüm sayısı birbirine eşit olmalıdır. Aksi durumda; İl Müdürlüğünce Riskli Yapı Tespit Raporunu düzenleyen lisanslı kuruluşa durumu bildirilecek ve şüpheli durumun ortadan kaldırılmasından sonra başvuru tekrar değerlendirilecektir. (Örneğin; riskli yapı tespit raporunda 7 adet bağımsız bölüm olduğu yazılı iken başvurularda 8 numaralı daire var ise, başvuru kabul edilmeyecek rapordaki bilgiler ile başvuru esnasında sunulan belgelerin uyumlu olması sağlanacaktır.)

Kentsel Dönüşüm Yasal Dayanaklar

Kentsel dönüşüm hakkında yasal düzenlemeler yapılıncaya kadar bu konuda çok belirsizlik ve düzensizlikler yaşanmıştır. Haziran 2005 yılında “Yıpranan Kent Dokularının Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki Kanun” çıkarılarak “kentsel dönüşüm” için belediyelere ve il özel idarelerine yetki verilmiş oldu. Bu kanun ile tarihi yerlerin yeniden canlandırılması için restorasyon ve tarihi bir özelliği olmayan yerlerin yıkılarak ama buranın sakinleri mağdur edilmeyerek bu alanlarda yeni ve modern alanların geliştirilmesi amaçlanmıştır. İşte bu noktada, 2000’li yıllarda kentsel dönüşümü konu alan yeni yasalar devreye girmiştir. Ancak, bu yasal düzenlemelerin kentsel dönüşüm kavramını dar anlamda yorumladığı yönünde eleştiriler bulunmaktadır. Şöyle ki, Yasal düzenlemede dönüşümün kaynağı olarak “Kentsel Rantlar” esas alınmış, artık kent merkezine daha yakın alanlarda kalmış olan gecekondu mahalleleri ve çarpık dokuya sahip alanların Belediye tarafından “zoralımla” elde edilmesi ve “kentsel rant”ın belediyelere akıtılması sağlanmıştır. Bu alanlarda, belediyeler tarafından düzenlenen yeni imar planlarında aşırı yoğunluk verilerek daha fazla rant yaratılmakta ve kentin genel ulaşım ve altyapı sistemleri ile teknik ve sosyal donatısı zedelenebilmektedir.

5393 sayılı Belediye Yasası’nın 73. maddesinde de yerini almış olan kentsel dönüşüm kavramı, 2004, 2005 ve 2006 yıllarında özel yasal düzenlemelere konu olmuştur. Önce, Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Yasası (5104) ile kenti havaalanına bağlayan yolun her iki yanına “utanılmayacak” bir görünüm kazandırılmak istenmiştir. Bu amacı daha iyi gerçekleştirebilmek için Nisan 2006’da 5481 sayılı yasa yürürlüğe konulmuştur. Arada ise “Yıpranan Tarihsel ve Kültürel Varlıkların Yeniden Korunması ve Yaşatılarak Kullanılmasına (kullanılarak yaşatılması) ilişkin 5366 sayılı yasa” Parlamento’dan geçmiştir. Kentsel dönüşüm konusunda halkın zihninde yanlış izlenimler oluşmasını önlemek, merkezi ve yerel yönetimlerde bu konularla ilgili politikalara yön verenlere dönüşüm yasalarının amaçları ve sonuçları hakkında kimi uyarılarda bulunmak bu nedenle önem taşımaktadır.

İlgili Kanun’un amaçlarına bakılacak olursa kentsel dönüşüm projelerinin genelde kentlerde gelişen dört olumsuz gelişmeden dolayı yapılıp yürürlüğe konulduğu görülmektedir. Bunlar; göç ve nüfus artışı gibi nedenlerle gecekondulaşma sonucu sağlıksız ve plansız gelişen yerlerin daha çağdaş ve sağlıklı bir kentsel alana dönüştürülmesi, eski ve artık işlevini yitiren sanayi alanlarının daha kullanışlı ve yararlı başka bir kentsel alana dönüştürülmesi, tarihi özelliği olan alanların restore edilerek başka bir şekle dönüştürülüp daha iyi korunması veya gezilmesi gereken bir alan haline getirilmesi ve son olarak doğal afetler veya olağanüstü durumlardan dolayı yıkılan veya eski görüntüsünü yitiren, yani başka bir şekle bürünmüş olan kentin veya kentsel alanların eski şekline veya daha iyi ve yeni bir şekle dönüştürülmesi olarak sayılabilir.

Kentsel Dönüşüm Yasası

Kentsel dönüşüm, plansız ve programsız gelişen kentlerin yapılarını daha planlı ve yaşanabilir hale getirmek için yapılan dönüşümlerdir. Kentsel dönüşüm yasası, riskli alanların dönüştürülmesini amaçlamaktadır. Kentsel dönüşümü gerçekleştiren kurumlar vardır. Binaların riskli olup olmadığı tespit edilir, yıkımı gerçekleştirilir ve inşaat süreci başlar.

Kentsel dönüşüm kanununa göre, belediyelerinde kentsel dönüşüm yapma hakları vardır. Belediyeler tarafından gerçekleştirilen bu kentsel dönüşüm uygulamaları Belediyeler Kanunu ile yapılan ve uzlaşma esasına dayanan kentsel dönüşümlerdir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı uygulamaya koyduğu Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Yasası’nın 3 temel süreci vardır.

Riskli Yapıların ve Alanların Tespiti

Bir bölgenin riski olan olup olmadığını anlamak için tüm bilimsel veya teknik çalışmalar yapılmaktadır. Sonrasında bu alanların yetkilisi Bakanlar Kuruludur. Riskli yapıların tespitini taşınmaz sahipleri veya idare Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlardan talep edecektir. Bu lisanslandırılan kuruluşlar şöyle sıralanır; Üniversiteler, jeoloji, jeofizik ve inşaat odaları, yapı denetim kuruluşları vb. lisanslandırılmaktadır. Riskli yapı tespit raporu tüm maliklere tebliğ edilir.

Riskli Yapıların ve Alanların Yıkımı

Riskli yapı olarak tespit edilen binalar için yasa ilk olarak vatandaşların kendilerine yıkma hakkı tanımıştır. Riskli olduğu tespit edilen binalar için 60 gün içerisinde yıkım hakkı öngörülmüştür. Bu süre içinde yıkılmayanlara idare en fazla 30 günlük son bir süre vermektedir. Bu süre içinde de yıkım gerçekleşmez ise riskli yapıları idare yıkmaktadır. Riskli yapıyı idarenin yıkması durumunda yıkım ücretini tapuya hisse oranında yansıtmaktadır. Kısacası idare önce vatandaşa yıkım şansı vermekte yıkmaz ise kendisi yıkımı gerçekleştirmektedir.

Riskli Yapıların ve Alanların Uygulama ve İnşaatı

Riskli alanlar için vatandaşlara riskli yapıların yapımında bir hak tanınmaktadır. Ayrıca, Riskli alanların idarenin TOKİ aracılığı ile uygulama yapma hakkı da vardır. 1/3 kat maliki, yönetici veya denetici diğer kat malikleri toplantıya davet etmek zorundadır. Toplantıda oy birliği ile karar alınır. Uzlaşma sağlanamaz ise arsa paylarının 2/3 oranında karar verme hakkına sahiplerdir. Onay vermeyenler için 15 gün içerisinde katılmaları konusunda yazı gönderilir. Yine onay alınmaz ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü onay vermeyenleri son kez davet edip uzlaşmaya çalışır. Bu davet sonucunda da onay gerçekleşmezse 1/3’ün payı değeri üzerinden açık artırma sureti ile diğer paydaşlara veya kat maliklerine teklif edilecektir. Bu payı alan çıkmazsa payı idare satın alır

 KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/kentsel-donusum-yasasi