İnşaat Maliyetleri

İnşaat maliyetleri, inşaatın yapımında başından, sonuna kadar yapılan giderlere ve ele alınan kalemlere denir. Bunlar baz alınarak doğru orantılı bir şekilde, inşaatın metrekare fiyatı belirlenir. Genel olarak inşaatlarda iki adet maliyet tutarı vardır. Bunlar; kaba inşaat ve ince iştir. Tabi kaba inşaatın haricinde boya, döşeme, tesisat ve aydınlatma gibi ince işçilikleri de eklediğimiz de, inşaat maliyeti metrekare hesabıyla ortalama bir kalite için artmaktadır. Ayrıca, inşaat sözleşme giderleri, destek ve genel işçilik giderleri, malzeme ve tesisat giderleri ve harcamaları da ele alınmaktadır.

Bir inşaatın maliyet kalemleri kabaca şunlardır; Kaba inşaat (Beton kalıp, demir, tuğla), Çatı üretimi (Çatı konstrüksiyonu ve kaplaması), İç sıva ve kapı – pencere kasaları (Pencere ve kapılar, iç sıva), Elektrik su tesisatı (temiz ve pis su, elektrik), Yer döşeme kaplaması, Dış sıva ve demir işleri (Dış sıva, balkon, merdiven ve diğer işler), Kapı pencere doğrama (Kapılar , pencereler), Boya badana ve ıslak zemin, Isıtma tesisatı, Çevre düzenlemesidir.

İnşaat Kalıp Malzemeleri

İnşaat kalıp malzemeleri, inşaat sürecinde kalıp sistemleri kullanılarak montajı kolay ve sağlam, iş süreci hızlandırmak için tercih edilen inşaat malzemeleridir. Bu malzemelerin düzgün ve yerinde seçimi, zamandan ve iş gücüden ciddi tasarruf sağlar. Malzemelerin doğru seçimi için, Kontrol mimarı veya Mühendisinin de araştırma yapması gereklidir. Malzeme alım öncesinde, miktarlar belirlenmelidir. Miktar belirlenirken keşiflerdeki miktarlardan yararlanılır. Tereddüt halinde metrajlar kontrol edilir veya yeniden yapılır. Malzemelerin özellikle; hafif, yüksek mukavemetli, sürdürülebilir ve çevre dostu, kolay kullanım olmasına dikkat edilmelidir.

İnşaat Kalıp Malzeme seçimi sırasında ayrıca, kullanılacak yapı malzemesinin güvenli olduğu, zarar veren unsurlar içermediği Malzeme Güvenliği Bilgi Formu istenerek kontrol edilmelidir. İnşaat kalıp malzeme çeşitleri kendi içinde bu şekilde sıralanır; Alüminyum, ahşap, çelik, iskele, kontraplak, beton, kompozit, plastik, duvar, çatı kalıp malzemeleri olarak ayrılırlar. 

İnşaat Hukuku

İnşaat süreçlerinin teknik ve hukuki anlamda tarafların mağduriyet yaşamamaları için inşaat hukuku kuralları belirlenmiştir. İnşaat yapımında birçok hukuki uyuşmazlık ve anlaşmazlık çıkmaktadır. Bu gibi durumlarda iki taraf içinde sözleşme ve hukukta açıklar bulunabilir ve bazı zamanlarda haklı olanlar haksız duruma da düşebilir. Bunların çözümü bu hukuk kuralları ile sağlanmaktadır. İnşaat hukuku, Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümlerinde ve ticaret kanununda düzenlenmiştir. Bu sayede, inşaat yapımı ile eser sözleşmesine ilişkin olarak tarafların hak, yükümlülükleri ortaya koyulabilmekte ve sözleşmeye aykırılık teşkil eden durumlar tespit edilebilmektedir.

İnşaat hukuku için sözleşme çok önemli bir konudur. Buna rağmen en kapsamlı sözleşmeler bile aşılmaktadır. Çünkü, inşaat hukukunda en önemli şey insan ve dürüstlüktür. İyi niyetli ve dürüst davranılmadığı sürece, ihlal edilemeyecek çok az şey vardır ve sözleşmede onlardan biridir. Taraflar arasındaki haklar dengesi sözleşmeyle kurulmaktadır. Yüklenicinin yükümlülüğü fazla tutulmaktadır. Bunun sebebi, o işin uzmanıdır ve eseri yapıp teslim etmek için gerekli bilgi, deneyim ve mali kaynaklara sahip olduğu kabul edilir. Bu tarz projeler yaptıracaksanız bu gibi konuları iyi bilen uzmanlara danışmakta yarar vardır. İki tarafında mağduriyeti engellemek için başta dürüstlük ilkesi, daha sonra inşaat hukukuna uygun kusursuz bir sözleşme gerekmektedir. Mağdur olduğunuzu düşündüğünüz durumlarda, yine uzmanlara danışarak, taraf yükümlülük tespiti, zarar tespiti ve talebi, ipotek işlemleri vb. durumlara çözüm bulunabilmektedir.

İş Güvenliği Malzemeleri

İş yerlerinde işin yapımı ve ilerlemesiyle ilgili olarak oluşan tehlikelerden korumak, daha iyi bir çalışma ortamı sağlamak için yapılan çalışmalardır. Genel anlamda amacı, çalışanları iş kazalarından ve meslek hastalıklarından korumaktır. En çok iş kazaları; inşaat, madencilik, metal iş kollarında meydana gelmektedir. İş güvenliği malzemeleri, çalışılan ortama göre risk, tehlike seviyesini minimuma indirmek için tasarlanan ve kullanılan bütün malzemelerin geneline verilen addır. Genelde çalışılan ortama uygun birçok teçhizat mevcuttur ama en önemli ve yapılaması gereken şey bilinçli olmaktır. İş güvenliği malzemelerinin, yetkililer tarafından çalışanlara sağlanması ve çalışanların iş güvenliği araç-gereçlerini ve koruyucu teçhizatı doğru ve düzenli kullanması en önemli ve malzemeyi değerli yapan şeydir. İş güvenliği malzemeleri de kendi içinde çeşitlere ayrılırlar. Çalışılan ortamın şartlarına göre kalitede, sağlamlıkta değişmeler olabilir.

İş Güvenliği Malzemeleri Nelerdir

• Derby Çizme
• Gezer Bot
• Gezer Çizme
• İşçi Ayakkabısı
• İşçi Botu
• İkaz Yeleği
• Yağmurluk
• Sıvı ve kimyasallara karşı vücut koruyucu elbise
• Emniyet Şeridi
• Emniyet Alan Perdesi
• Emniyet Kemeri
• Eldiven
• Baret
• İkaz Levhası
• Çapak gözlüğü
• Toz Gözlüğü
• Toz Maskesi
• Kulaklık
• Gaz algılama ve alarm sistemleri  

Taşınmazı Kendi Yapan Maliklere Devlet Desteği

Riskli Yapılarda taşınmazı kendileri yapmak isteyen kat malikleri/hak sahiplerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilecektir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bu kapsamda birçok kamu ve özel banka ile anlaşma yapmış ve kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlamıştır. Yukarıda da belirttiğimiz gibi faiz indirimi talebinde bulunan kat malikleri/hak sahiplerinin ya faiz indirimlerinden ya da kira yardımından birisi seçmesi gerekmektedir. Kiracı ve sınırlı aynı hak sahipleri ise riskli alan veya riskli yapıda fazla taşınmaz veya iş yeri oluşması ve talep halinde bu faiz desteğinden faydalanabileceklerdir.

Kentsel Dönüşüm Devlet Kredisi Faiz desteği bağımsız bölüm başına 100.000 TL kredi kullanımı için uygulanacaktır. Kredi geri ödemeleri ise 2 yıl ana para geri ödemesiz ve birden fazla bağımsız bölümü olanlar için faiz desteği toplam tutarı 500.000 TL’yi geçmeyecektir. 

Kiremit Nedir

Kiremit, kilin pişirilmesiyle elde edilen bir çatı örtü yapı malzemesidir. Uzun yıllara dayanan bir geçmişi vardır. İlk olarak, kiremitler geçmeli şekilde üretilmeye başlanmıştır. Kiremitlerin geçmeli olarak üretimi ile daha az sayıda ve buna bağlı olarak ağırlığı daha az olan bir örtü olanağı sağlanmış olur.

Genellikle yurdumuzda kiremit içinde kireç ve organik madde bulunmayan ekşitilmiş lüleci çamurundan yapılırlar. Kiremitlerde pullanma, çarpılma, çatlama gibi özürlerin olmaması istenir. İyi bir kiremit, bir metalle vurulduğu zaman tiz bir ses çıkarmalıdır. Günümüzde kullanılan kiremit çeşitleri, Marsilya, Alaturka kiremit, Oluklu kiremit, Roman tipi kiremit ve Düz kiremit tipi kiremitlerdir.

KİREMİT ÇEŞİTLERİ

Marsilya Roma Tipi Kiremitler

Bu kiremitler, basınç altında makinalar da kalıplanırlar, yerli kiremitlerden daha sıkı ve az gözenekli olurlar. Bu kiremitler, kalıplandıktan sonra kurutulur. Kurutma işlemi açık havada veya üstü kapalı sundurmalarda yapılır. Kurutulan kiremitler sürekli ve süreksiz fırınlarda pişirilerek elde edilirler.

Genellikle iki tip üretilirler. Birinci tipin yüzeyi 23x41 cm örttüğü yüzey ise 20x33,3 cm’dir. İkinci tipin ise yüzeyi, 25x40 cm’dir. Örttüğü yüzey ise 20x33,3 cm’dir. Bu kiremitlerle örtülen çatı yüzeylerinin mahyaları için, ayrı tip mahya kiremitleri kullanırlar. Bunların boyları, 40 cm ve enleri 17 cm’dir. 1 m2 çatı yüzeyine 15-16 adet Makine kiremidi gider. Her birinin ortalama ağırlığı 3kg’dır.

İki Tip Döşenirler;

• Tahta kaplamalı tip: Merteklerin üzerine 2,5 cm. kalınlığında kiremit altı kaplaması yapılır. Tahtalar düz çakılır. Lambalı, zıvanalı olarak çakılabilir. Bunun üzerine kiremit dizilir.
• Çıtalı tip, 4x6 cm ebadında, damlalıktan itibaren çatı kenarlarına paralel ve aralıklarını kiremit boyuna uygun olarak 33,5 cm mertekler üzerine çivilerle çakılırlar.

Alaturka Tipi Kiremit

Alaturka kiremit çok eskiden beri kullanılan oluk kiremit olarak bilinen bir kiremittir. Değişik boyut ve biçimde olanlarına rastlamakta mümkündür. Genel olarak uzunluğu 42 cm, genişliği 21 cm, bir kiremidin örttüğü yüzey 17x40 cm ve 1m2 yüzey için zayiat la birlikte 27 adet kiremit ihtiyacı vardır. Bu kiremitlerin bir tanesinin ağırlığı ortalama 2,5 kg ve 1m2 çatı yüzeyinde 70 kg ağırlık oluşturur. Aynı kiremidin alt kiremit ve üst kiremit olarak kullanılmasıyla çatı örtüsü meydana getirilir.

Alaturka kiremitle örtülmüş çatıların, kiremitler çatıya tespit edilemediği ve bu nedenle kiremitler saçağa doğru kaydığı için zaman zaman aktarılmaları gerekir.

Roma Tipi Kiremit

Roma tip kiremit, kiremidin bir kısmı düz, bir kısmı ise yarım silindir şeklindedir. Marsilya tipi kiremit gibi geçmelidir. Eğim ve eğime dik doğrultuda geçmeli olan bir kiremit çeşididir. Diğer bütün özellikleri Marsilya tipi kiremit gibidir. Kiremidin boyu 40 cm, genişliği 25 cm, bir tanesinin ağırlığı yaklaşık 3 kg ve 1m2’ye 13 adet kiremit kullanılır.

Oluklu (S) Kiremit

Oluklu kiremit, alaturka kiremidin iki tanesinin yani alt kiremitle üst kiremit’in birleşerek bir sinüzoit şekli meydana getirmesi ile oluşur. Kısacası en kesiti (S) harfine benzediği için “s” kiremit de denir.

Böylece, alaturka kiremidin bir alt kiremit ve bir de üst kiremit olarak yerleştirilmesinden doğan kiremit ağırlığının artması gibi sakınca azaltışmış olur. Marsilya tipi kiremit tipi kaymasını engellemek için tahtaya bir telle bağlantı yeri bulunur.

Oluklu kiremidin yan yana gelmesinde, bir kiremidin diğerinin üstüne bindirilmesi yeterlidir. Eğim doğrultusunda da üst üste bindirilen kiremitlerin her birisinin alt tarafında, mertekler üzerine tespit edilecek çıtalara takılmak üzere birer çıkıntı bulunur. Böylece kiremitlerin kaymaları önlenmiş olacaktır.

Düz Kiremitler

Genellikle çatı eğiminin fazla olduğu ve çatı arasının yaşam alanı olarak değerlendirildiği yerlerde kullanılması yaygındır. Bu kiremit adından da anlaşılacağı gibi düz bir plaka şeklindedir. Kiremidin boyu 38 cm, genişliği 18,5 cm ve ağırlığı yaklaşık 2 kg’dır. Kiremitlerin birbirlerine geçmeyi sağlayacak bir profil yoktur. Bu nedenle kiremitler yan yana getirilirler.

Düz kiremitlerin alt yüzünde, kiremit altı çıtalara takılmak üzere birer çıkıntı ve aynı çıtaya çivilenmek üzere ikişer çivi deliği bulunur. Bu kiremitler tek ve çift kat olarak dizilirler. Ülkemizde üretilen düz kiremitlerin yuvarlak ve sivri uçlu olmak, üzere iki tipi vardır. Saçakların bittiği son kiremit sırasında kullanılmak üzere düz uçlu saçak kiremidi de üretilmektedir.

Riskli Yapılarda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, müteahhitin projeyi zamanında yapması teslim etmesi, arsa sahibinin proje tamamlandıktan sonra gerekli tapuları teslim etmesine dayanan iki tarafında birbirine borçlu olduğu sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin şekil şartı noter tarafından düzenlenmek zorunda olmasıdır. Resmi şekil şartına tabi olması ve gayrimenkul devri huşuları içermesi nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı olarak fesh edilemezler sözleşmeyi tek taraflı fesh etmek isteyen tarafın mahkemeye başvurarak feshin mahkeme kanalı ile yapılmasını sağlaması zorunludur.

6306 sayılı Yasa ise uygulama açısından önümüze çok ciddi bir kat karşılığı inşaat sözleşmeleri sorunu doğurmuştur. Yasanın uygulamasının çok yeni olması ve mahkemeler ve Yargıtay nezdinde henüz bir içtihadın oluşmamış olması nedeniyle bu konuda sorunlar yaşanabilmektedir. Hak sahibi riskli yapı tespitinin öncesinde veya sonrasında bir firma ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı halde uygulama esas kat malikleri toplantısında başka bir firmanın arsa paylarının 2/3 çoğunluğu ile imzalanan ve toplantıda kabul edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kabulü halinde bu kat maliki ve hak sahibinin hukuki durumunun ne olacağıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karma akitler olup anlaşma ile tarafların sona erdirmeleri haricinde tek taraflı fesh edilememekte, mahkemeye başvurarak haklı gerekçe var ise dava yoluyla sona erdirilebilmektedir. 

İnşaat Demiri

Geçmişten günümüze insanlık olumsuz çevre şartlarında korunabilmek için çeşitli yapılar inşa etmişlerdir. Günümüzde, daha az yer kaplayan yerleşim alanlarını çok daraltmadan dikey yükselen yapılar kullanılmaktadır. Bu yapılar hem estetik açıdan hem mühendislik açısından önemli konumdadır. Yüksel yapıların gerek yük durumları altında gerekse depreme karşı sağlamlığının korunması konusunda beton ve çelik kullanımları çok önemlidir.

İnşaat demiri, çekme gerilimlerini ve kayma problemlerini karşılamak amacıyla betonarme yapılarda, beton içine yerleştirilen, özel şekillendirilmiş çeliğe inşaat demiri denilmektedir. Demir yer kabuğunda en çok bulunan metaldir. Demir metalleri, demir cevherinden elde edilmektedir ve doğada nadiren elemental halde bulunur. Metalik demir elde etmek için, cevherdeki maddeleri kimyasal indirgeme yoluyla uzaklaştırılmaları gerekir. Demir, aslında büyük ölçüde karbonlu bir alaşım olarak kabul edilebilecek olan çelik yapımında kullanılır. İnşaat demiri, inşaat yapımında kullanılan en önemli malzemelerden biridir. Yapılarda önemli yer tutan betonarme çeliğinin yerleştirilmesi demir adet, çap, aralık şekillerinin ve pas paylarının tekniğe uygun şekilde yapılması gerekmektedir. İnşaatın sağlamlığında ve dayanıklılığında büyük etki eder. İnşaat demiri imalatı 1420-1470 derece ısıda eritilen cevher veya hurda demire karbon ve bazı kimyasal elementlerin katılmasıyla elde edilir. 

Hazır Beton

Beton; çimento, beton agregası(kum, çakıl, kırma taş), su ve katkı maddelerinin belirli oranlarda homojen olarak karıştırılması ile elde edilen, başlangıçta plastik ve akıcı kıvamda olup şekil verilebilen zamanla çimentonun hidratasyonu sebebiyle katılaşıp, istenilen şekli alarak sertleşen kompozit bir yapı malzemesidir. Sağlıklı kentleşme ve sağlam yapılaşmanın gerekliliklerinden biri olarak inşaat teknolojilerinin vazgeçilmez malzemesidir. Beton oluşturmada kullanılan katkı maddelerinin oranları; %75 agrega, %10 çimento,% 15 su olarak belirlenmelidir. Bazı zamanlarda, çimento ağırlığının %2’sinden fazla olmamak kaydı ile katkı maddesi ilave edilebilir.

Elektronik ortamların verdiği kontrol gücüyle istenilen oranda birleştirilen malzemelerin, beton santrallerinde veya mikserde karıştırılmasıyla tüketiciye taze beton olarak teslim edilen betona hazır beton denir. Hazır betonda aranan standartlar TS EN 206-1’dir. Beton çeşitleri, birim ağırlıklarına, basınç dayanımlarına ve üretildikleri yerlere göre birbirinde ayrılır ve farklıdır. Betonun önemli bir yapı malzemesi yapan özellikler; ekonomik olması, yüksek basınca karşı dayanıklı olması, çok düşük olan çekme dayanımının tasarım ve uygulamada çelik donatı ile dengelenebilmesi, dayanıklı olması, diğer yapı malzemelerine göre daha az enerji üretilebilmesi, şekil verilebilme kolaylığına sahip olması ve istenen her yerde üretilebilir olması olarak sayılabilir.

İnşaat Finans Planlaması

İnşaat işlerinde, kendine konut yapan veya yaptıran mal sahibi konumundaki insanların çoğu, giriştikleri inşaatın tümüne ait nakit ihtiyacını kapsamlı olarak düşünmez. Çevreden alınan yüzeysel bilgilerle, oluşturulan maliyet planları genelde fiyaskoyla sonuçlanmaktadır.

Sözleşmeli inşaat işlerinde durum farklıdır. Kamu olsun, özel olsun mal sahibi, çoğu kez deneyimlidir. İnşaatın ödeme planını yapmak ve finansmanını sağlamak kendi yararınadır. Aksi halde inşaat bilmeden para bitecek ve zor durumda kalacaktır.

Eski dönemlerde yükleniciler sınırlı öz sermayelerini iş makinelerine veya başka yatırımlara kaydırırlar, işlerini avans olanakları ile çevirilerdi. Hatta bazıları, aldıkları avansı da plansız programsız başka yerlerde kullanırlardı. Bu nedenle avansı olan işler, hayli indirimli veya düşük fiyatla alınır ve sonradan zor durumlara düşülürdü.

Türkiye’de ve Dünyada eskisi gibi bol avanslı ve çok karlı inşaat işleri artık bulunmamaktadır. Dolayısıyla yüklenicilerin Finansal planlama yapmadan olanaklarını ve özellikle iş avanslarını o inşaata tam yarar sağlamayacak yerlerde kullanmaları sakıncalıdır. Bu tutum bütün inşaatı etkiler, aksatır ve zarara neden olur.

Finansal planlamanın amacı, avansı olsun olmasın bir inşaat’ın finans sorunu yaşamadan nasıl yönetileceğinin belirlenmesidir. Doğal olarak, planlamanın doğru ve gerçekçi bir şekilde yapılması gerekir. Bu koşul yetmez. Ayrıca finans planının inşaat sürecinde titizlikle uygulanması, izlenmesi kontrolü gerekir.

Finans Planlaması, kat karşılığı inşaat için gerekli olan paranın,

• Ne zaman, nereden sağlanacağı?
• Ne zaman, Nerelerde kullanılacağı?
• Optimum nakit düzeyinin ne olacağı?

Sorunlarının, gerçekçi bir şekilde önceden cevaplandırılmasıdır.

Finans planlaması, yasak savmak için, ele alınmış ve ayrıntılı hesaplar yapılmadan hazırlanmış ise, bir işe yaramaz, sadece akıl karıştırır; Yüklenici ile Şantiye arasında krizlere neden olur.

Bu planlama için Finans Analizi ve Nakit Akış Diyagramı Yapılır.

İnşaat Finans Analizi  

Finans analiz çalışmaları; Girişilen inşaat ile ilgili maliyet hesap ve analizleri, benzeri örnek iş’lerin muhasebe kayıtları, iş programı hazırlık çalışmaları, risk ve karlılık ilişkileri, piyasa araştırmaları ve koşulları unsurlar incelenerek hazırlanır. Bu tür kayıt, hesap ve çalışmaları bulunmayan inşaatçı’ların, her şeyden önce uzmanlardan yararlanarak eksiklerini gidermeleri gerekir.

İnşaat Nakit Akış Diyagramı

Nakit akış diyagramı farklı şekillerde yapılabilir. Sözleşmeli bir iş için, özsermaye, ihale hazırlığı harcamaları, avans, hakediş ödemeleri, aylık her türlü harcamalar dikkate alınarak aylık nakit gelir ve gideler bir çizelge şekline sokulur. Gerekirse Stratejik ilkeler ve İş programı gözden geçirilerek nakit akışının pozitif olmasına, yani iş’in nakit sorunu yaşamadan karlı tamamlanmasına çalışılır.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/insaat-finans-planlamasi

İnşaat Sektöründe Risk Analizi

Risk, beklenmeyen olumsuzlukların oluşturduğu zarara uğrama tehlikesidir. İnşaat sektöründe de birçok risk unsuru vardır. Bu sebeple inşaat risk analizinin doğru bir şekilde yapılması gereklidir. İnşaat sektöründe de çalışanların risk etkenlerini yeterince irdelemeler kendi yararlarına olacaktır.

İnşaat işlerindeki; zarar oluşturma tehlikelerinin araştırılmasına, olası tehlikenin nicelik ve nitelik olarak değerlendirilmesine ve kritik olanların ortaya çıkarılmasına inşaat risk analizi diyebiliriz.

Analiz edilmiş inşaat risklerinin yöntemi üç kategoride gerçekleştirilir;

• Normal durum için kalite yönetimi uygulanır.
• Öngörülen riskler için aksiyon planları hazırlanarak hafifletme çalışmaları yapılır.
• Beklenmeyen riskler için Kriz Yönetimi uygulanır.

Öngörülen inşaat riskler ile ilgili hafifletme dört şekilde yapılabilir;

• Alternatif strateji geliştirerek riskten kaçınılabilir.
• Riskin olasılık ve etkisi azaltılabilir.
• Risk kabul edilir.

Risk Analizi ve Yönetiminin etkili olması için, risk analizinin düzenli olarak güncellenmesi, risklerin periyodik olarak takibi ve alınan kararların izlenmesi gerekir.

Risk tehlikelerinin ve maliyetinin azaltılması için, inşaatın bilinen maliyet hesaplarının yanı sıra risk taraması yapılması, risk önemlerinin alınması ve maliyetlerinin belirlenmesi gerekir.

Bu çalışmalar sonunda; risk faktörü dikkate alınmış maliyetlerin bulunması, riskler için önemlerin planlanması, risklere karşı önlemlerin uygulanması ve takibi sağlanabilir.

İnşaat Firmaları

Ülkemizde inşaat sektörü günden güne büyümekte ve gelişmektedir. Bu gelişen ve büyüyen sektörde inşaat firmalarının da sayısı artmaktadır. Rekabeti yüksek düzeyde olan bu sektörde işini kaliteli ve düzgün yapan yapı firmaları genelde tercih edilmektedir.

İnşaat yapmak sıradan ve kesinlikle kolay bir iş değildir. Büyük, küçük her inşaatta birileri çalışır ama doğru olan süreci iyi yönetmektir. İnşaat firmalarının çalışanlara iş verip, işleri düzgün yönetmesi gereklidir. İnşaat Yönetim işlerinin kendine özgü ilkeleri ve teknikleri vardır. Her insan dayanıklı, güven veren ve estetik yapılarda yaşamak ister ama her inşaat firması yaptıkları işleriyle bu güveni sağlamayabilir. Bu tarz güven vermeyen firmalar genelde, maliyetten kaçarlar, kalitesiz uygulamalar gerçekleştirirler ve sağlıksız yapıları insanlara sunarlar. İşini düzgün yapan, insanlara ve çevresine değer veren inşaat firmaları stratejik planlamasını iyi yapan firmalarıdır. İnşaatta uygulanan stratejik planlama; yasalara uyum, neyin, ne zaman, nasıl yapılacağını belirleme, gereksinimleri belirleme, gereksinimlerin nasıl sağlanacağına karar verme, organizasyon, kordinasyon, izleme, irdeleme ve kontrole dayanmaktadır.  

GN İNŞAAT, insanlar için çok değerli olan yuvalarını, yasalara uygun, sağlam, estetik, sağlıklı, çevreye uyumlu, kaliteli, konforlu yapmaya önem veren ve bunu misyon edinen bir inşaat firmasıdır.

YAPI FİRMALARI NASIL OLMALIDIR

• Yasalara ve kanunlara tam olarak uyan
• Amacından ve misyonundan sapmayan
• Karar ve uygulamalar için düzgün ekipler oluşturan
• Çağdaş kuralları benimseyen, iş ve hizmet kalitesi çok iyi derecede olan
• İş süreçlerini planlı ve programlı bir şekilde yöneten
• İnsan unsurunu elden bırakmayan ve çevresine duyarlı olan
• İş güvenliğine önem veren
• Bilgiye, teknolojiye ve araştırmaya önem veren
• Her iş ve hizmeti detaylı bir şekilde izleyen ve kontrolü elden bırakmayan
• Yapı firması uzman bir kadroya sahip olmalıdır
• Kullanılan her malzemeyi planlı yöneten ve koruma önlemlerinin tam olarak alan
• Sektördeki diğer kurum ve kuruluşlara iletişim ve dayanışma içinde olan
• Mali yapıları iş tamamlayabilecek güçte olan
• Gelişme, büyüme, farklılaşma, araştırma, yeniden yapılanma, uzmanlardan yararlanma konularını ihmal etmeyen

Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından Kira Yardımları

Kentsel dönüşüm uygulaması yapılan yerlere Dönüşüm Projeleri Özel hesabından kira yardımı sağlanmaktadır. Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda kentsel dönüşüm kira yardımı talebinin Müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylamak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına yapılır. Uygulama alanında kira yardımı talebinin uygulamayı yapan İdare veya TOKİ’ce uygun görülmesi ve onaylamak üzere Bakanlığa göndermesi üzerine, ilgililerine ödenmek üzere idare veya TOKİ’nin hesabına geçirilir. Dönüşüm projeleri Özel Hesabından ayrı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.

Kentsel Dönüşüm Taşınmaz Maliklerin Hakları

Uygulama alanları, riskli alan olarak Bakanlar Kurulu kararıyla kesin olarak kararlaştırılmış, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen rezerv yapı alanı ve riskli yapıların bulunduğu alandır.

Uygulama alanında yapılacak taşınmazın niteliği ilgili idare tarafından belirlenmek koşulu ile uygulama alanında taşınmazı bulunan maliklere uygulama alanında yapılacak konut ve işyerlerinden verilmek üzere bu maliklerle sözleşme yapılır.

Hak sahibine verilecek işyeri yada konutun bedelinden uygulama alanında bulunan taşınmazın enkaz bedeli düşülür. Hak sahibi bu hesaplamadan sonra hala alacaklı kalır ise taraflar arasındaki anlaşmaya bağlı olarak ilgili kurum tarafından imar transferi yapılarak veya taşınmaz tahsis edilerek yapılabilir. Eğer hesaplama sonucunda hak sahibi olan taşınmaz maliki borçlu kalır ise yine taraflar arasındaki anlaşmaya bağlı olarak borç taksitler halinde ödenebilir.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/uygulama-alanindaki-maliklerin-haklari

Tespit ve Yıkım Kredisi

Yapılacak tespitler için, özel hesaptan tespit kredisi verilebilmektedir. Bu kredi hak sahibine sağlandıktan sonra üç ay içerisinde tespitin yaptırılması ve Bakanlığa gönderilmesi zorunludur. Riskli alanda yer alan veya riskli olduğu tespit edilen yapılar için, Bakanlıkça özel hesaptan yıkım kredisi verilebilir. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren alt ay içerisinde yıkım işleminin yaptırılarak enkazının kaldırılması ve Bakanlığa bilgi verilmesi zorunludur. Her iki durum içinde Aksi bir durum olduğu takdirde 6183 sayılı Kanunun 51. maddesinin 1.fıkrasında yer alan gecikme zammı uygulanır ve kredinin tamamı hemen ödenmesi gerekir.

Özel hesaptan kredi kullanmak istenildiği durumlarda, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurulur. İl Müdürlüklerince incelenen kredi başvurularında uygun görülenler onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilir.

Verilecek kredinin miktarı, her yıl Bakanlık tarafından yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ uyarınca belirlenecek yapı yaklaşık maliyetinin %1’ini Tebliğde öngörülmeyen yapı sınıfları için ise yapı keşif bedelinin %1’ini geçemez.

Açılan kredi peşin olarak Özel Hesaptan hak sahibinin hesabına aktarılır. Kredinin geri ödeme süresi 24 aydır. Geri ödemeler kredinin verildiği tarihi takip eden ayla başlar.

Betonarme İstinat Duvarı

Betonarme istinat duvarı üç tipte inşa edilir; Prefabrike, Yekpare, Kademeli.

Prefabrike İstinat Duvarı

Yüksekliği az olan istinat duvarları prefabrike elemanlarla yapılabilir. Bu tip istinat duvarları demiryolları ve karayolları kenarlarında kullanılır. En çok 12m uzunluğunda, 20x20 - 20x30 cm kesitli betonarme kirişlerle, aynı kesitte ve 2-3 metre boyunda kirişler kullanılır. Kısa kirişler 2-3 m ara ile zeminin içerisine yerleştirilir, üzerine 12m boyundaki kirişler uzatılarak iskele şeklinde yığılır.

Yekpare Betonarme İstinat Duvarı

Yekpare betonarme istinat duvarı, diğer istinat duvarlarına göre incedir. Demirli betondan kalıplanarak ve en az 20 cm kalınlıkta yapılır. Duvar donatısı temel donatısına bağlanır, devrilmesi önlenir. Toprağa gelen yüzü yalıtılarak rutubeten korunur.

Kademeli Betonarme İstinat Duvarları

İstinat duvarlarının temel tabanlarının genişliği fazla olacak ise bu durumda taban genişliği gizlemek ve görünümü güzelleştirmek üzere aynı temel üzerine çift betonarme duvar yapılır. İki duvar arasına toprak doldurulur. Bu aralığa kısa köklü ağaçlar dikilebilir veya çim ekilebilir.

İnşaat Teknik Şartnameleri

Projelerin tasarım hesaplarında, ülkemizde yürürlükte olan Türk Standartları ve 2007 Türk Deprem Yönetmeliği'ne göre statik hesapları oluşturulmuş olup deprem açısından güvenli bir yapı sistemi  seçilecektir. Doğramalar, ısı yalıtımlı PVC ve/veya alüminyum giydirme cephe elemanlarından oluşacak olup, iklim kontrollü çift cam olacaktır. Tüm cephe kaplamalarında ısı yalıtımı  ile ilgili gerekli önlemler alınacaktır.

DIŞ MEKANLAR

Konseptin bir parçası olarak değerlendirilen bahçelerde peyzaj tasarım çalışmaları yapılmaktadır.

OTOPARK

Projesine göre kapalı otoparkta otopark yeri bulunacaktır.

HAVALANDIRMA

Konutlarda salon ve ebeveyn yatak odalarında klima için gerekli altyapı tesisat hattı çekilecek. Yüksek bloklarda havalandırma sistemi yapılacaktır. Havalandırma sisteminde, üflemeler koridor ve/veya odalardan; emişler ise banyo ve tuvaletlerden sağlanacaktır.

ISITMA SİSTEMİ

İnşaat projesi genelinde bulunan kombi sistemi ya da yüksek bloklarda merkezi ısıtma sistemi kullanılacak, pay ölçer ile bireysel kullanım olanağı sağlanacaktır. Yine pay ölçer cihazları ile sıcak su kullanım imkanı yaratılacaktır.

SOĞUTMA SİSTEMİ

Projesine göre  yüksek (15 kat ve üstü olanlar) ana blok dairelerinde merkezi soğutma sistemi kullanılacak, pay ölçer ile bireysel kullanım olanağı sağlanacaktır.

ELEKTRİK TESİSATI

Hedeflenen proje standardına uygun model ve marka prizler, anahtarlar kullanılacaktır. Dairelerde kaçak akım rölesi olacaktır. Elektrik merkezi jeneratör üniteleri ile daireler, ortak alanlar, asansörler ve kapalı otoparklarda yedek enerji sağlanacaktır. Sistem elektrik kesintisi olduğunda otomatik olarak devreye girecektir.

YANGIN SİSTEMİ

Yangın yönetmeliğine uygun olarak, yüksek binaların dairelerinde, tüm ortak alanlar ve otoparklarda yangın söndürme (sprinkler) sistemi, kat hollerinde ise yangın söndürme hortumları ve tüplerin yer aldığı yangın dolapları olacaktır. Dairelerde, güvenlik merkezi ile bağlantılı, yangın alarm sistemi mevcut olacak.

ASANSÖR

Proje genelinde bulunan konut bloğunda geniş hacimli, yüksek hızlı, deprem sensörlü, havalandırmalı ve intercom sistemli, blok yüksekliği ve düşey taşıma trafiğine göre ihtiyaca uygun olarak, hedeflenen proje standardına uygun model ve marka asansörler bulunacaktır. Ayrıca yüksek bloklarda yangın asansörleri bulunacaktır.

GÜVENLİK SİSTEMİ

Projesine göre Dairelerin güvenliği için, otomasyon merkezine bağlı olarak çalışan, yangın algılama dedektörü, daire hırsız alarmı olacaktır. Daire içinden, bina giriş kapısı ve 1 adet güvenlik noktası ile renkli görüntülü intercom bağlantısı bulunacaktır.

DAİRE GİRİŞ KAPILARI

Doğal ahşap kaplamalı, natürel cilalı yada Polimerik laminat kaplamalı  çelik gövdeli.

TV VE TELEFON SİSTEMİ

Her daire için minimum 2 harici telefon hattı bulundurulacaktır.

Merkezi anten sistemi sayesinde, normal yayın yapan TV kanalları doğrudan, Digitürk yayınlan receiver ve abonelik desteğiyle, uydu yayınları ise yine receiver desteği ile izlenebilecektir. Kablolu TV alt yapısı, dairelerde, antrede bulunacak dağıtıcı cihaza (splitter) kadar çekilecektir, odalardaki TV hatları, antredeki bu dağıtıcı cihaz üzerinden, kolaylıkla Kablolu TV hattına dönüştürülebilecek, abonelik desteğiyle yayınlar izlenebilecektir. Salondan bağımsız olarak ayrı mutfağa sahip dairelerde mutfaklarda da TV prizi bulundurulacaktır.

SU TASARRUFU

Yağmur suları ve gri sular toplanıp arıtılarak bahçe sulamada kullanılacak; sağlanacak su tasarrufu ile çevrenin korunmasına katkıda bulunulacaktır.

MUTFAK DOLABI

Laminat kaplamalı mutfak ve evye.

BEYAZ EŞYA

Hedeflenen proje standardına uygun model ve marka; ocak, fırın, davlumbaz, bulaşık makinası, evye.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/insaat-teknik-sartnameleri

Agrega Nedir

Agrega, çeşitli büyüklüklerde kırılmış veya kırılmamış, yapay veya her iki cins yoğun mineral malzemelere denilmektedir. Kum ve çakıl en çok kullanılan agrega türleridir. İnce ve iri agrega olmak üzere iki gruba ayrılmaktadır. Çakıl, bir doğal iri agregadır. Bazı hallerde iri agrega olarak çakıl yerine, doğal taş blokların konkasör denilen aletlerle parçalanması sonunda elde edilen kırma taş da kullanılır. Doğal kumun bulunması halinde, öğütücü denilen aletler yardımıyla yapay ince agreganın da elde edilme imkanı vardır.

Agreganın Özellikleri

• Sağlam olmalı, aşınmamalı, suyun etkisiyle yumuşamamalı, dağılmamalı
• Çimento bileşenleriyle zararlı bileşik meydana getirmemeli ve donatının korozyona karşı korunmasını tehlikeye düşürmemeli.
• Tanelerin biçimi, dokusu iyi olmalı.
• Tanelerin büyüklük bakımından dağılımı, amaca ve standartlara uygun olmalı.
• Agrega içinde zararlı maddeler bulunmamalıdır.

Agreganın Fiziksel Özellikleri

Birim ağırlığı: Agreganın belir bir hacimdeki kaba doldurulmasıyla, agreganın toplam ağırlığının kabın hacmine bölünmesiyle elde edilir. Agregayı, kuru halde iken gevşek olarak bir kaba boşaltarak bulunan birim ağırlığına “gevşek birim ağırlık” ve yine kuru iken belli sayıda çubuk darbesi ile sıkıştırılarak bulunan birim ağırlığa ise “sıkışık birim ağırlık” denir. Birim ağırlığı yüksek bir betonun dayanımı, dayanıklılığı ve taşıma gücü fazladır. Agreganın sıkışma oranı ne kadar yüksek olursa, basınç dayanımı ve dış etkilere dayanımı da o kadar yüksek olur.

Yoğunluk: Agrega kökeni hakkında bilgi verir ve beton bileşenlerinin hesabında kullanılır. Betonda kullanılacak agreganın yoğunluğu 2,2-2,7 kg/dm3 arasında olması istenir. Kısacası, yoğunluk, agreganın uygunluğunu belirtir.

Agreganın Kompasitesi: Agreganın kompasitesi ile birim hacimdeki agregada tanelerin işgal ettiği hacmin toplamı anlaşılmaktadır. Agremanın, yoğunlukları ve birim ağırlıkları bilinmek suretiyle kompasitesi hesaplanabilir. Birim ağırlık her zaman için yoğunluktan küçük olduğu için kompasitede birden küçük bir değer alır. Agreganın kompasitesinin küçük olması şu zararları verebilir; üretilen betonun mukavemeti düşük olur, kullanılan çimento miktarı artar, betonun maliyeti yükselir, dış etkilere karşı dayanıklılığı azalır.

Agreganın donmaya-çözümleye karşı dayanıklılığı: Doğal olarak oluşmuş kum ve çakıl veya bunlardan kırılarak elde edilen agregalar, doğada oluşmuş kum ve çakıl veya bunlardan kırılarak ede edilen agregalar, doğada uğradıkları ayıklanma olayı nedeniyle çok az miktarda dona duyarlı taneleri içerirler. Agreganın dona dayanıklılığı şu sınırlarda olmalıdır: Suya doygun halde sık donma ve çözülme olayı etkisinde kalan betonlar için agreganın suda donma deneyinde belirtilen elek üzerinden geçen miktarı ağırlıkça %4’den büyük olmaması halinde yeterlidir.

Agregadaki mevcut hem durumu: Agrega taneleri arasında iki tip boşluk bulunmaktadır. Bu boşluklardan bir tanesi tane yüzeylerinde ince çatlaklar olarak oluşmuş olan veya tane içerisinde olup da yüzeydeki boşluklarla bağlantılı olan su geçirgen boşluklardır. Bu boşlukların içerisine, su kolayca girip çıkabilir ve bu boşluklara su geçirgen boşluklar denir. Diğer boşluk tipi ise, agreganın oluşması esnasında meydana gelmiş olan kapalı içerisine kolaylıkla su giremeyen boşlulardır ve bu tip boşluklar su geçirmeyen boşluklardır.

Agreganın Mekanik Özellikleri

Agreganın basınç mukavemeti: Basınç mukavemetinin, malzemenin porozitesi ile yakın ilişkisi vardır. Porozitenin küçük olması agrega mukavemetini arttırılır. Betonda kullanılacak agreganın basınç dayanımının en az 600kgf/cm2 olması istenir.

Agregaların aşınmaya mukavemeti: Yol ve hava meydanlarındaki beton, çarpma ve aşınmaya etkisi altındadır. Betonun bu etkilere dayanabilmesi için, yapımında kullanılan iri agreganın aşınmaya ve çarpmaya karşı büyük mukavemete sahip olması gerekir.

Agregaların Çarpmaya dayanıklılığı: Betonun çarpmaya dayanıklı olmasında, kullanılan agreganın önemli etkisi vardır. Bu nedenle kullanılmadan önce kontrol edilmelidir. Basınç deneyinden pek farklı olmayan çarpma deneyinde agrega çelik bir silindir içine yerleştirilir ve belirli bir mesafeden belirli bir ağırlık belirli sayıda düşürülmek suretiyle malzeme çarpma etkisi altında tutulur. Elekten elenmek suretiyle, çarpma etkisi altında agreganın dayanıklılığı hakkında fikir edinilebilir. 

KAYNAK: gn inşaat

Alçı Çeşitleri Nelerdir

Alçılar genel olarak yapılarına göre dört gruba ayrılabilir.

Adi Alçı

Alçı taşının öğütüldükten sonra, bünyesindeki suyun ¾’ünü kaybedinceye kadar 120-160C arasında pişirilmesiyle elde edilir. Adi alçılar, dış atmosfer etkisine dayanım göstermezler. Adi alçı yapıda, iç sıvada, içine lifli malzeme katılarak kartonpiyer işlerinde, bölme alçıpan ve kum katılarak pano elaman olarak da kullanılabilir.

Katkılı Adi Alçı

Adi alçının işleme süresini uzatmak için içerisine, şekerli su, sönmemiş kireç, sıcak su, sodyum nitrat vb. katkılar ilave edilerek eldi edilen alçıdır. Sıva işlerinde kullanılır. Eğer pişirme süresi artırılırsa sertleşme süresi uzar.

Susuz Alçı

Alçı taşının, öğütüldükten sonra bünyesindeki iki molekül suyu tamamen kaybedinceye kadar pişirilmesiyle elde edilir. Tabii ve suni anhidritin öğütülmesiyle elde edilir. Genellikle pişirilmesiyle sıcaklığı 800-900C arasındadır.

Bu alçı, çeşitli dış tesirlere karşı oldukça dayanıklıdır. Aynı zamanda aşınma ve basınç dayanımı oldukça yüksektir. Yer döşemesinde, yapı elemanları üretiminde tek başlarına kullanıldığı gibi bir başka bağlayıcı ile beraber kullanılabilir. Sertleşmesini oldukça 6-20 saat arasında tamamlar.

Katkılı Susuz Alçı

Susuz alçının işleme özelliğini daha iyi hale getirme için içerisine, priz süresini hızlandırıcı katkı maddesi katılarak kullanılır. Diğer özellikleri susuz alçı gibidir.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/alci-cesitleri-nelerdir

Kadıköy Kentsel Dönüşüm

Kadıköy’ün kuruluşu ve tarihi eski yıllara dayanmaktadır. Geçmişten günümüze hep bir gelişim içinde olan Kadıköy, İstanbul’un ve Türkiye’nin en önemli ilçelerinden biridir. Bazı bölgelerinde geçmişte yaşanan bazı çarpık kentleşme, gecekondu yapılanması ömrünü yitirmiş sağlıksız binalar günümüze kadar devam etmiştir. Bu durum sağlıksız binalardan kaynaklanan depreme karşı güvensizlik problemi ve estetik açıdan kötü bir durum meydana getirmektedir. Kadıköy kentsel dönüşüm sürecinin başlatılmasıyla bu durumdan kurtulmaya çalışılmaktadır. Kentsel dönüşümde yeni yapılacak olan binaların neredeyse tümü sağlıklı bina, altında otopark, bahçe alanı vb. imkanları olan yapıda tasarlanmaktadır. Kadıköy halkı bunu bilmektedir ve bu konuya bilinçli bir şekilde yaklaşmaktadır. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün verdiği bilgiye göre, İstanbul’da en fazla kentsel dönüşüm başvurusu Kadıköy bölgesinde olmuştur. Bu durumda, Kadıköy Kentsel Dönüşüm uygulamalarının bu bölgede ciddiye alındığını göstermektedir. Kadıköy’de riskli alan olan ilan edilen bölge ise Fikirtepe’dir.

Fikirtepe kentsel dönüşüm, Türkiye’deki önemli dönüşüm projelerinden bir tanesidir. Büyük ölçüde fiziki mekanlardaki değişikleri ve yenilikleri amaçlar. Sosyal ve ekonomik açıdan pek bir iyileşme veya planlama içermemektedir.

Kentsel Dönüşüm Yıkım Ruhsatı

Riskli binalarında tespiti sürecinin ardından, maliklerden birinin, birkaçının veya vekillerinin talebi üzerine kurumlara yıkım için engel kalmadığını belli edecek belgeler bildirilerek kentsel dönüşüm yıkım ruhsatı düzenlenebilir.

Kentsel Dönüşüm Yıkım Ruhsatı Düzenlemek için Yapılacak İşlemler;

• Riskli yapının tahliye edilmesi
• Elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetlerin kapatıldığı bu kurumlardan alınan belgeler karşılığında tespit edilmişse
• Yıkım sorumlusu olarak fenni mes’ul belirlenmişse

Diğer maliklerin muvafakatı aranmadan Belediye Başkanlığınca altı iş günü içerisinde yıkım ruhsatı düzenlenecektir.

Uygulama sürecinde malikler arasında bir sıkıntı yaşanmadan oy birliği sağlanması halinde yıkım sürelerinin işleyeceği yönündeki kanaat bu madde ile giderilmiş olup malikler taşınmazı tahliye ettiklerini belgeledikleri ve yukarıda belirtilen süreçler tamamlandığı takdirde 60+30 günlük süreleri beklemeden yıkım ruhsatını alabilecek ve yeniden yapım sürecini hızlı bir şekilde gerçekleştirebilecektir. Burada belirtilen tahliye sadece malikleri değil taşınmazda mevcut tüm kiracıların da tahliyesini kapsamaktadır.

Riskli Yapılarda Malikleri Toplantıya Çağırmak

Lisanslı kuruluşlar riskli tespit ettikleri binaların raporlarını Çevre ve Şehircilik Bakanlığına ileterek binayı riskli olarak kabul eder. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tapu’ya şerh koyar. Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra yasal olarak 60 gün içinde bina yıkılır yada yıkım süreci 30 günlük süreler ile uzatılabilir.

Riskli bina tespiti yapıldıktan sonra bina yıkılıp süreç başlayacağından dolayı, kat malikleri bir araya gelerek karar almalı; bina ortak karar protokolü ile birlikte bina yıkıldıktan sonra ne şekilde yapılacağı konusunda anlaşmaya varılmalıdır. Genelde risk raporu alamadan önce kat maliklerinin aralarında toplanıp anlaşmaya varmaları daha sağlıklı bir yol olacaktır.

Risk tespit raporu olan bina için kat maliklerinin tamamının anlaşmadığı durumlarda 2/3 oy çokluğu aranır. Bu oy çokluğu ancak toplantıda sağlanır. Riskli yapı raporu olan binadaki tüm kat maliklerinin noter kanalıyla toplantıya çağrılması zorunludur. Davet mektubunun tüm kat maliklerinin yasal ikametgah adresine yapılması yasal zorunluluktur.

İkinci toplantı öncesi Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme kuruluşundan binanın bir değerleme raporu istenir. Noter kanalıyla yapılacak ikinci toplantı öncesinde SPK lisanslı değerleme kuruluşunun hazırladığı bu rapor tüm hak sahiplerine tebliğ edilir. Raporun içeriği önemlidir çünkü oy birliği ile anlaşma olmadığı takdirde raporda yazılan değer üzerinden anlaşmaya yanaşmayanların payları açık artırma ile satışa çıkacaktır. Açık artırma ile önce komşularına, komşularından biri almaz ise acele kamulaştırma ile Maliye Hazinesi’ne geçecek olan paylar lisanslı SPK değerleme kuruluşunun verdiği raporda yazan değer üzerinden işlem görecektir.

Malikler alınan karar ile yıkılacak binalarını istediği şekilde ve biçimde istediği şirkete yeniden yaptırabilir. Alınacak bu kararların geçerli olması için kat maliklerinin imzalayacakları bina ortak karar protokolünde imza altına alınmış olacaktır.

Riskli yapılarda 2/3 çoğunluk oranının bile sağlanamaması halinde yıkım yapıldıktan sonra yeniden yapım için bir araya gelemeyen, anlaşamayan kat maliklerinin arsa haline gelen mülkiyetleri kamulaştırılabilir.

Acele Kamulaştırma Nedir

Binanın yıkımından sonra, uygulamaya başlamak amacıyla mal sahiplerine tebligat yapılarak, üçte iki çoğunluk sağlanarak anlaşması istenir. Anlaşma sağlanamadığı durumlarda, gerçek yada özel tüzel kişilerin mülkiyetindeki taşınmazlar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ yada idare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.

Yapılacak olan bu kamulaştırmalar, iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi belirlenen tutarın beşte bir oranında yapılır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ yada idare; kamulaştırma işlemlerinin daha hızlı yürütülmesi için vesaret ilamı çıkarmaya, kayım tayin etmeye yada tapuda kayıtlı bulunan son malik adına işlem yapmaya yetkilidir.

Tapuda kayıtlı olan taşınmaz malikinin ölmüş olması halinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ yada idare kamulaştırma için vesaret ilamı çıkartmaya yetkili olduğu gibi tapu sicilinde idari müracaat yada dava yolu ile kayıt düzeltme yoluna da gidilebilir.

Kamulaştırma konusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ yada idare ile ilgililer arasında kamulaştırma konusunda uzlaşma sağlanması halinde uzlaşma tutanağı düzenlenerek ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir ve kamulaştırmanın tapu kütüğüne işlenmesi sağlanır. Ayrıca bu uzlaşma tutanağının taşınmazın tescil yada terkinine ilişkin muvafakati de içermesi şarttır.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr

Kentsel Dönüşüm Yöntemleri

Kentsel dönüşüm, mevcut kent yapısının yenilenmesi için yapılan uygulamaları içinde toplayan genel bir kavramdır. Uygulama biçimlerinin tanımlanmasında pek çok farklı görüş ortaya çıkmaktadır. Ortaya farklı görüşlerin çıkmasının en önemli sebeplerinden biri; dünyanın farklı ülkelerinde ki bilim insanlarının çeşitli isimlerle tanımladığı bu uygulama biçimlerinin Türkçeye uyarlanmasında yaşanan terminolojik karışıklıktır. Kentsel dönüşüm dokuz farklı uygulama biçimine sahiptir.

Yenileme

Sağlık koşullarının iyileştirilmesi olanağının bulunmadığı alanlarda yapıların tümünün ya da bir bölümünün ortadan kaldırılarak yeniden imar edilmesi durumudur. Gerek yerleşme düzeni gerekse mevcut yapıların durumu bakımından yaşama ve sağlık koşullarının iyileştirilmesi amaçlanır.

Sağlıklaştırma

“Eski kent dokusunun yenilenerek çöküntü alanlarının kısmi olarak giderilmesi” olarak tanımlanır.

Koruma

Toplumun geçmişteki sosyal ve ekonomik koşullarını, kültürel değerlerini yansıtan fiziksel yapısının, yaşanan değişim ve gelişimler nedeni ile yok olmasının engellenmesi, kentsel dokunun çağdaş yaşamla bütünleştirilmesi, kültürel varlıkların topluma faydalı, ekonomik ve işlevsel koşullarla sağlıklaştırılması amaçlanmaktadır.

Yeniden Canlandırma

Eski canlılığını kaybetmiş kentsel alanların, özellikle de tarihi kent merkezlerinin alınacak sosyal önlemlerle yeniden canlılık kazanmasını sağlamak olarak tanımlanmaktadır.

Yeniden Geliştirme

Ekonomik ve yapısal özellikleri, iyileştirilmesine imkan vermeyecek ölçüde kötüleşmiş olan alt gelir gruplarının konutlarının yıkılması ve bunların oluşturduğu kent bölümlerinin yeni bir tasarım düzeni içinde geliştirilmesi amaçlanmaktadır.

Düzenleme

Bir kentin, bir kasabanın tümünün veya bir yerleşim yerinin bir bölümünün kendiliğinden gelişmesine engel olmak, bu gelişmeye toplum yararına biçim vermek amacıyla, yerleşim yerlinin işlevleriyle toprak kullanımı arasında bir ilişki kurmayı öngören, geleceğe dönük kamusal bir eylem türü olarak tanımlanmaktadır.

Temizleme

Alt gelir gruplarının yaşadığı bölgelerdeki konutların ve diğer yapıların sağlığa aykırı niteliklerinin giderilmesi amaçlanmaktadır.

Yeniden Üretim

Tamamen yok olmuş, bozulmuş, köhnemiş alanların yeniden üretilmesi olarak ifade edilmektedir.

Kalitenin Yükseltilmesi

Uygulama alanında yaşayanların sosyo-ekonomik açıdan statü ve yaşam kalitelerinde önemli ölçüde değişiklik yaşanmadan, fiziksel çevrenin iyileştirilmesi amaçlanır.

Soylulaştırma

Sosyo-kültürel açıdan bozulmuş, köhnemiş, dolayısıyla fiziksel çevresi de bozulmuş alanlarda, özellikle de tarihi kent parçalarında sosyal yapının geliştirilmesi olarak tanımlanmaktadır. 

Riskli Yapı Tespit Süreci

Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm süreci için ilk aşamadır. Eski binalar, günümüzdeki mühendislik, teknik ve malzeme kalitesine sahip değildir. Bu yüzden eski olan binaların riskli olma ihtimali yüksektir. Kanunda riskli yapı tespiti ile alakalı bir zorunluluk bulunmamaktadır. Güvenliğimiz ve rahatlığınız açısından binanızın riskli olduğunu düşünüyorsanız başvuruda bulunabilirsiniz. Aşağıda, Riskli yapı tespit süreci sıralanmıştır.

RİSKLİ YAPI TESPİT SÜRECİ

Vatandaşın Risk Tespiti Yaptırması

Vatandaşlar, yapılarının riskli yapı olup olmadığını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara tespit ettirilebilir. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmaz 

Riskli Bina Tespiti Onayı 

Yapılan tespitler sonucunda yapının riskli olduğu tespit edilirse, tespiti yapanlar tarafından düzenlenen rapor 2 gün içinde taşınmazın bulunduğu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildirir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce rapor incelenir, raporda eksiklik varsa tamamlanması istenir. Yapı riskli ise on iş günü içinde tapuya yapının riskli yapı olduğu bildirilir.

Maliklere Tebligat

Riskli yapı olarak tespit edilen yerlerde malikler 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne dilekçe ile itirazda bulunabilir. Eğer itiraz olmazsa 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması tebliğ edilir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

İtirazları inceleyecek olan teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilatında görev yapan üç üyenin iştiraki ile teşkil edilir.

Riskli Yapıların Yıktırılması

Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, 60 günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir. Verilen süre içinde yıkımın yapılıp yapılmadığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü tarafından mahallinde tespit edilir. Yapılan kontrol sonucunda riskli yapının yıkılmadığı tespit edilirse yapının idare tarafından yıktırılacağı da belirtilerek 30 günden az olmamak üzere bir ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

Yıkım Süreci ve Kontrolü

Riskli yapının 60 günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, Müdürlükçe mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malik tarafından yıktırılmamış ise, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

Riskli yapının yine de yıktırılmadığı tespit durumlarda Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Yıkım Sonrası Uygulama

Yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Riskli yapının değeri faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. 

En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir. En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları taşınmazın bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlıkça tespit ettirilen arsa payları değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır. Eğer paydaşlara satış gerçekleşmezse pay Bakanlık tarafından rayiç bedel ödenerek alınır. Satış ve tahsis işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilir.

Kentsel Dönüşüm Kiracı Hakları

Bir yapı veya alan başvuru yapıldıktan sonra riskli olarak kabul edilirse o yapıda veya alanda kiracı olan kişilerin kira kontratı devam ediyor olsa bile, riskli alan ilan edildikten sonra kira kontratı sona erer. Kiracının binadan çıkmaya itiraz etme hakkı kesinlikle bulunmamaktadır. Kiracılar kontratlarının olduğunu söylese bile tahliyeyi engelleyemeyecektir. Ayrıca kiracı, kira kontratı döneminin bitimine geçecek kadar dönem için malikten herhangi bir maddi talepte bulunamaz. Riskli bina olarak kabul edilen yapılara sadece maliklerin itirazı söz konusu olduğu için yıkıma itiraz konusunda da kiracılara söz hakkı düşmemektedir. 

Kentsel Dönüşüm kapsamında riskli olarak kabul edilmiş ve yıktırılması kesinleşen binalara, yasada belirtilen süre içinde binaları tahliye etmeyen kiracıları, malik Kentsel dönüşüm Müdürlükleri’ne, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik Müdürlükleri’ne bildirilir. Kiracının bunlara rağmen tahliyeye itirazı devam ettiği takdirde, tahliye kolluk güçleri tarafından gerçekleştirilir. 

Riskli binaların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve halin durumuna göre 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulur. 6306 sayılı yasa henüz yasal anlamda uygulamalara çok fazla tanık olunmasa da kiracı; yararlı masrafların tazmini için yargı yoluna başvurabilir.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında kiracıların da kira yardımından faydalanma durumları vardır. Kira yardımı yapılırken taşınma masrafları düşünülerek ilk 5 ayı peşin verilebilir. Kira yardımları aylık 600TL'yi geçmez ve en fazla 18 ay süreyle verilebilir.

Kentsel dönüşüm kiracı hakları için kira yardımı talebinde bulunan kiracılardan istenilen belgeler,

• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Riskli yapı bildirimi (tapu müdürlüğü tebligatı örneği)
• Riskli binada oturulduğuna dair nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalın nüfus kayıt örneği veya üzerine kayıtlı su, elektirik, doğalgaz faturası (son 3 aya ait)
• Yeni taşınılan adrese ait nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalı nüfus kayıt örneği

Deprem Risk Raporu

Kentsel dönüşüm avantajlarından faydalanmak amacıyla, 6306 sayılı kanunun avantajını kullanarak bireysel başvuru yaparak, deprem risk raporunu aldıktan sonra binanızın yıktırıp daha esnek ve güvenilir bir yapıya dönüştürmek mümkündür. Evlerinin eski ve afet riski taşıdığını düşünen vatandaşlar bağlı bulundukları belediyelere başvurup güncel imar durumunu aldıktan sonra lisanslandırılmış olan kuruluşlara başvuruda bulunabilirler.

Deprem risk raporu, başvurulan lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından bakılarak tespit edilir. Binanın risk tespitinden binada bulunan herhangi bir kat maliki başvuruyu gerçekleştirebilir.Riskli bina tespitinden sonraki yapım aşamasında üç iki çoğunluk sağlanması gerekmektedir. Bu çoğunluk sağlandığı takdirde diğer üçte birlik kısım uygulamaya uymak zorundadır.

Firmamız GN İNŞAAT gibi lisanslandırılmış kuruluşlardan alınan deprem risk raporları sayesinde, hak sahipleri kentsel dönüşümde verilen bütün finansal avantajlardan yararlanabilirler. Bakanlıkça lisanslandırılmayan kuruluşlardan alınan raporlar bu kanundan yararlanmak için kullanılmaz. 

Binalarınız, onbeş yıl önce yapıldıysa deprem yönetmeliğine uymama durumundan dolayı depreme karşı dayanıksız olabilir ve potansiyel riskli bina durumundadır. Ayrıca binanızda kolon veya duvar çatlakları mevcutsa yine başvuru gerçekleştirip binanızın riskli olup olmadığına baktırabilirsiniz. Aşağıdaki belgeler ile örnek dilekçeyi doldurarak Bakanlık’tan yetkilendirilmiş kuruluşa başvuruda bulunduğunuzda binanız için çalışmalara hemen başlanacaktır.

Deprem Risk Raporu için Hazırlamanız Gereken Belgeler Nelerdir?

• İlgili Belediyeler İmar Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğü’nden binaya ait statik veya mimari proje
• İlgili Belediyede binaya ait proje bulunmadığı takdirde hazırlatılacak binanın taşıyıcı sistem rölöve projesi
• Varsa bina için daha önce almış olduğunuz teknik raporlar
• Bakanlık lisanslı kuruluş başvuru dilekçesi
• Tapu fotokopisi
• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Tapudan kat maliklerini ve arsa oranlarını belirten bağımsız bölüm gösterir belge

Yapı Denetimi Yapan Kuruluşların Dikkat Etmesi Gerekenler

Bu göreve üstlenen lisanslı kuruluşların, ilgili yönetmelikler gereğince binanın yapısının sağlam olup olmadığı yönünde detaylı teknik film çekimi yapmaları gerekmektedir. Kolon ve kirişlerin sağlam olup olmadığı yönünde alınan karotların o binadan alınıp alınmadığı belgelemesi açısından damgalanması suretiyle belli bir basınç altında kırılması suretiyle denetlenmesi gerektiği belirtiliyor.

Kuruluşları, tüm riskli yapı tespit raporu ölçümlemesini bağımsız bir şekilde gelerek işlem yapmaktadır. Yani, bu kuruluşları film çekimleri veya karot alımları sırasında onları kontrol edecek hiçbir denetim mekanizması bulunmamaktadır.

Yönetmeliğin 6.maddesi 3.fıkrasına göre riskli yapı tespitini gerçeğe aykırı yapan firmaların lisansları bakanlıkça iptal edilecektir. 

Buna göre;

• Lisans başvurusunda gerçeğe aykırı bilgi ve belge sunduğunun tespit edilmesi,
• Lisanslandırma şartlarının kaybedilmesi,
• Risksiz bir yapının riskli veya riskli bir yapının risksiz olarak tespit edilmesi,
• Riskli yapı tespiti neticesini etkilemeye yönelik olarak, yapıya ilişkin verilerin eksik ve yanlış alınarak hesaplama yapılması sebebiyle daha önce yazılı olarak uyarılmış olması,
• Otuz günlük süre içinde, riskli yapı tespiti eksiklerin düzeltilerek raporun Müdürlüğe sunulmaması, hallerinde lisansı Bakanlıkça iptal edilir.

Lisansı iptal edilen kurum ve kuruluşlar için beş yıl süre ile yeni bir lisanslandırma yapılmaz. Lisansı iptal edilen kuruluşun ortakları, bu kuruluştaki hisselerini devretseler dahi, beş yıl süre ile başka bir lisanslı kuruluşa ortak olamazlar, riskli yapı tespitinde görev alamazlar ve bu ortakların kurdukları kuruluşlara lisans verilmez.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/riskli-yapi-denetimi-yapan-kurumlar