Kentsel Dönüşüm Yıkım Ruhsatı

Riskli binalarında tespiti sürecinin ardından, maliklerden birinin, birkaçının veya vekillerinin talebi üzerine kurumlara yıkım için engel kalmadığını belli edecek belgeler bildirilerek kentsel dönüşüm yıkım ruhsatı düzenlenebilir.

Kentsel Dönüşüm Yıkım Ruhsatı Düzenlemek için Yapılacak İşlemler;

• Riskli yapının tahliye edilmesi
• Elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetlerin kapatıldığı bu kurumlardan alınan belgeler karşılığında tespit edilmişse
• Yıkım sorumlusu olarak fenni mes’ul belirlenmişse

Diğer maliklerin muvafakatı aranmadan Belediye Başkanlığınca altı iş günü içerisinde yıkım ruhsatı düzenlenecektir.

Uygulama sürecinde malikler arasında bir sıkıntı yaşanmadan oy birliği sağlanması halinde yıkım sürelerinin işleyeceği yönündeki kanaat bu madde ile giderilmiş olup malikler taşınmazı tahliye ettiklerini belgeledikleri ve yukarıda belirtilen süreçler tamamlandığı takdirde 60+30 günlük süreleri beklemeden yıkım ruhsatını alabilecek ve yeniden yapım sürecini hızlı bir şekilde gerçekleştirebilecektir. Burada belirtilen tahliye sadece malikleri değil taşınmazda mevcut tüm kiracıların da tahliyesini kapsamaktadır.

Riskli Yapılarda Malikleri Toplantıya Çağırmak

Lisanslı kuruluşlar riskli tespit ettikleri binaların raporlarını Çevre ve Şehircilik Bakanlığına ileterek binayı riskli olarak kabul eder. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tapu’ya şerh koyar. Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra yasal olarak 60 gün içinde bina yıkılır yada yıkım süreci 30 günlük süreler ile uzatılabilir.

Riskli bina tespiti yapıldıktan sonra bina yıkılıp süreç başlayacağından dolayı, kat malikleri bir araya gelerek karar almalı; bina ortak karar protokolü ile birlikte bina yıkıldıktan sonra ne şekilde yapılacağı konusunda anlaşmaya varılmalıdır. Genelde risk raporu alamadan önce kat maliklerinin aralarında toplanıp anlaşmaya varmaları daha sağlıklı bir yol olacaktır.

Risk tespit raporu olan bina için kat maliklerinin tamamının anlaşmadığı durumlarda 2/3 oy çokluğu aranır. Bu oy çokluğu ancak toplantıda sağlanır. Riskli yapı raporu olan binadaki tüm kat maliklerinin noter kanalıyla toplantıya çağrılması zorunludur. Davet mektubunun tüm kat maliklerinin yasal ikametgah adresine yapılması yasal zorunluluktur.

İkinci toplantı öncesi Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme kuruluşundan binanın bir değerleme raporu istenir. Noter kanalıyla yapılacak ikinci toplantı öncesinde SPK lisanslı değerleme kuruluşunun hazırladığı bu rapor tüm hak sahiplerine tebliğ edilir. Raporun içeriği önemlidir çünkü oy birliği ile anlaşma olmadığı takdirde raporda yazılan değer üzerinden anlaşmaya yanaşmayanların payları açık artırma ile satışa çıkacaktır. Açık artırma ile önce komşularına, komşularından biri almaz ise acele kamulaştırma ile Maliye Hazinesi’ne geçecek olan paylar lisanslı SPK değerleme kuruluşunun verdiği raporda yazan değer üzerinden işlem görecektir.

Malikler alınan karar ile yıkılacak binalarını istediği şekilde ve biçimde istediği şirkete yeniden yaptırabilir. Alınacak bu kararların geçerli olması için kat maliklerinin imzalayacakları bina ortak karar protokolünde imza altına alınmış olacaktır.

Riskli yapılarda 2/3 çoğunluk oranının bile sağlanamaması halinde yıkım yapıldıktan sonra yeniden yapım için bir araya gelemeyen, anlaşamayan kat maliklerinin arsa haline gelen mülkiyetleri kamulaştırılabilir.

Acele Kamulaştırma Nedir

Binanın yıkımından sonra, uygulamaya başlamak amacıyla mal sahiplerine tebligat yapılarak, üçte iki çoğunluk sağlanarak anlaşması istenir. Anlaşma sağlanamadığı durumlarda, gerçek yada özel tüzel kişilerin mülkiyetindeki taşınmazlar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ yada idare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.

Yapılacak olan bu kamulaştırmalar, iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi belirlenen tutarın beşte bir oranında yapılır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ yada idare; kamulaştırma işlemlerinin daha hızlı yürütülmesi için vesaret ilamı çıkarmaya, kayım tayin etmeye yada tapuda kayıtlı bulunan son malik adına işlem yapmaya yetkilidir.

Tapuda kayıtlı olan taşınmaz malikinin ölmüş olması halinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ yada idare kamulaştırma için vesaret ilamı çıkartmaya yetkili olduğu gibi tapu sicilinde idari müracaat yada dava yolu ile kayıt düzeltme yoluna da gidilebilir.

Kamulaştırma konusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ yada idare ile ilgililer arasında kamulaştırma konusunda uzlaşma sağlanması halinde uzlaşma tutanağı düzenlenerek ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir ve kamulaştırmanın tapu kütüğüne işlenmesi sağlanır. Ayrıca bu uzlaşma tutanağının taşınmazın tescil yada terkinine ilişkin muvafakati de içermesi şarttır.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr

Kentsel Dönüşüm Yöntemleri

Kentsel dönüşüm, mevcut kent yapısının yenilenmesi için yapılan uygulamaları içinde toplayan genel bir kavramdır. Uygulama biçimlerinin tanımlanmasında pek çok farklı görüş ortaya çıkmaktadır. Ortaya farklı görüşlerin çıkmasının en önemli sebeplerinden biri; dünyanın farklı ülkelerinde ki bilim insanlarının çeşitli isimlerle tanımladığı bu uygulama biçimlerinin Türkçeye uyarlanmasında yaşanan terminolojik karışıklıktır. Kentsel dönüşüm dokuz farklı uygulama biçimine sahiptir.

Yenileme

Sağlık koşullarının iyileştirilmesi olanağının bulunmadığı alanlarda yapıların tümünün ya da bir bölümünün ortadan kaldırılarak yeniden imar edilmesi durumudur. Gerek yerleşme düzeni gerekse mevcut yapıların durumu bakımından yaşama ve sağlık koşullarının iyileştirilmesi amaçlanır.

Sağlıklaştırma

“Eski kent dokusunun yenilenerek çöküntü alanlarının kısmi olarak giderilmesi” olarak tanımlanır.

Koruma

Toplumun geçmişteki sosyal ve ekonomik koşullarını, kültürel değerlerini yansıtan fiziksel yapısının, yaşanan değişim ve gelişimler nedeni ile yok olmasının engellenmesi, kentsel dokunun çağdaş yaşamla bütünleştirilmesi, kültürel varlıkların topluma faydalı, ekonomik ve işlevsel koşullarla sağlıklaştırılması amaçlanmaktadır.

Yeniden Canlandırma

Eski canlılığını kaybetmiş kentsel alanların, özellikle de tarihi kent merkezlerinin alınacak sosyal önlemlerle yeniden canlılık kazanmasını sağlamak olarak tanımlanmaktadır.

Yeniden Geliştirme

Ekonomik ve yapısal özellikleri, iyileştirilmesine imkan vermeyecek ölçüde kötüleşmiş olan alt gelir gruplarının konutlarının yıkılması ve bunların oluşturduğu kent bölümlerinin yeni bir tasarım düzeni içinde geliştirilmesi amaçlanmaktadır.

Düzenleme

Bir kentin, bir kasabanın tümünün veya bir yerleşim yerinin bir bölümünün kendiliğinden gelişmesine engel olmak, bu gelişmeye toplum yararına biçim vermek amacıyla, yerleşim yerlinin işlevleriyle toprak kullanımı arasında bir ilişki kurmayı öngören, geleceğe dönük kamusal bir eylem türü olarak tanımlanmaktadır.

Temizleme

Alt gelir gruplarının yaşadığı bölgelerdeki konutların ve diğer yapıların sağlığa aykırı niteliklerinin giderilmesi amaçlanmaktadır.

Yeniden Üretim

Tamamen yok olmuş, bozulmuş, köhnemiş alanların yeniden üretilmesi olarak ifade edilmektedir.

Kalitenin Yükseltilmesi

Uygulama alanında yaşayanların sosyo-ekonomik açıdan statü ve yaşam kalitelerinde önemli ölçüde değişiklik yaşanmadan, fiziksel çevrenin iyileştirilmesi amaçlanır.

Soylulaştırma

Sosyo-kültürel açıdan bozulmuş, köhnemiş, dolayısıyla fiziksel çevresi de bozulmuş alanlarda, özellikle de tarihi kent parçalarında sosyal yapının geliştirilmesi olarak tanımlanmaktadır. 

Riskli Yapı Tespit Süreci

Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm süreci için ilk aşamadır. Eski binalar, günümüzdeki mühendislik, teknik ve malzeme kalitesine sahip değildir. Bu yüzden eski olan binaların riskli olma ihtimali yüksektir. Kanunda riskli yapı tespiti ile alakalı bir zorunluluk bulunmamaktadır. Güvenliğimiz ve rahatlığınız açısından binanızın riskli olduğunu düşünüyorsanız başvuruda bulunabilirsiniz. Aşağıda, Riskli yapı tespit süreci sıralanmıştır.

RİSKLİ YAPI TESPİT SÜRECİ

Vatandaşın Risk Tespiti Yaptırması

Vatandaşlar, yapılarının riskli yapı olup olmadığını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara tespit ettirilebilir. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmaz 

Riskli Bina Tespiti Onayı 

Yapılan tespitler sonucunda yapının riskli olduğu tespit edilirse, tespiti yapanlar tarafından düzenlenen rapor 2 gün içinde taşınmazın bulunduğu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildirir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce rapor incelenir, raporda eksiklik varsa tamamlanması istenir. Yapı riskli ise on iş günü içinde tapuya yapının riskli yapı olduğu bildirilir.

Maliklere Tebligat

Riskli yapı olarak tespit edilen yerlerde malikler 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne dilekçe ile itirazda bulunabilir. Eğer itiraz olmazsa 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması tebliğ edilir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

İtirazları inceleyecek olan teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilatında görev yapan üç üyenin iştiraki ile teşkil edilir.

Riskli Yapıların Yıktırılması

Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, 60 günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir. Verilen süre içinde yıkımın yapılıp yapılmadığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü tarafından mahallinde tespit edilir. Yapılan kontrol sonucunda riskli yapının yıkılmadığı tespit edilirse yapının idare tarafından yıktırılacağı da belirtilerek 30 günden az olmamak üzere bir ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

Yıkım Süreci ve Kontrolü

Riskli yapının 60 günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, Müdürlükçe mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malik tarafından yıktırılmamış ise, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

Riskli yapının yine de yıktırılmadığı tespit durumlarda Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Yıkım Sonrası Uygulama

Yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Riskli yapının değeri faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. 

En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir. En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları taşınmazın bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlıkça tespit ettirilen arsa payları değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır. Eğer paydaşlara satış gerçekleşmezse pay Bakanlık tarafından rayiç bedel ödenerek alınır. Satış ve tahsis işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilir.

Kentsel Dönüşüm Kiracı Hakları

Bir yapı veya alan başvuru yapıldıktan sonra riskli olarak kabul edilirse o yapıda veya alanda kiracı olan kişilerin kira kontratı devam ediyor olsa bile, riskli alan ilan edildikten sonra kira kontratı sona erer. Kiracının binadan çıkmaya itiraz etme hakkı kesinlikle bulunmamaktadır. Kiracılar kontratlarının olduğunu söylese bile tahliyeyi engelleyemeyecektir. Ayrıca kiracı, kira kontratı döneminin bitimine geçecek kadar dönem için malikten herhangi bir maddi talepte bulunamaz. Riskli bina olarak kabul edilen yapılara sadece maliklerin itirazı söz konusu olduğu için yıkıma itiraz konusunda da kiracılara söz hakkı düşmemektedir. 

Kentsel Dönüşüm kapsamında riskli olarak kabul edilmiş ve yıktırılması kesinleşen binalara, yasada belirtilen süre içinde binaları tahliye etmeyen kiracıları, malik Kentsel dönüşüm Müdürlükleri’ne, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik Müdürlükleri’ne bildirilir. Kiracının bunlara rağmen tahliyeye itirazı devam ettiği takdirde, tahliye kolluk güçleri tarafından gerçekleştirilir. 

Riskli binaların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve halin durumuna göre 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulur. 6306 sayılı yasa henüz yasal anlamda uygulamalara çok fazla tanık olunmasa da kiracı; yararlı masrafların tazmini için yargı yoluna başvurabilir.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında kiracıların da kira yardımından faydalanma durumları vardır. Kira yardımı yapılırken taşınma masrafları düşünülerek ilk 5 ayı peşin verilebilir. Kira yardımları aylık 600TL'yi geçmez ve en fazla 18 ay süreyle verilebilir.

Kentsel dönüşüm kiracı hakları için kira yardımı talebinde bulunan kiracılardan istenilen belgeler,

• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Riskli yapı bildirimi (tapu müdürlüğü tebligatı örneği)
• Riskli binada oturulduğuna dair nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalın nüfus kayıt örneği veya üzerine kayıtlı su, elektirik, doğalgaz faturası (son 3 aya ait)
• Yeni taşınılan adrese ait nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalı nüfus kayıt örneği

Deprem Risk Raporu

Kentsel dönüşüm avantajlarından faydalanmak amacıyla, 6306 sayılı kanunun avantajını kullanarak bireysel başvuru yaparak, deprem risk raporunu aldıktan sonra binanızın yıktırıp daha esnek ve güvenilir bir yapıya dönüştürmek mümkündür. Evlerinin eski ve afet riski taşıdığını düşünen vatandaşlar bağlı bulundukları belediyelere başvurup güncel imar durumunu aldıktan sonra lisanslandırılmış olan kuruluşlara başvuruda bulunabilirler.

Deprem risk raporu, başvurulan lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından bakılarak tespit edilir. Binanın risk tespitinden binada bulunan herhangi bir kat maliki başvuruyu gerçekleştirebilir.Riskli bina tespitinden sonraki yapım aşamasında üç iki çoğunluk sağlanması gerekmektedir. Bu çoğunluk sağlandığı takdirde diğer üçte birlik kısım uygulamaya uymak zorundadır.

Firmamız GN İNŞAAT gibi lisanslandırılmış kuruluşlardan alınan deprem risk raporları sayesinde, hak sahipleri kentsel dönüşümde verilen bütün finansal avantajlardan yararlanabilirler. Bakanlıkça lisanslandırılmayan kuruluşlardan alınan raporlar bu kanundan yararlanmak için kullanılmaz. 

Binalarınız, onbeş yıl önce yapıldıysa deprem yönetmeliğine uymama durumundan dolayı depreme karşı dayanıksız olabilir ve potansiyel riskli bina durumundadır. Ayrıca binanızda kolon veya duvar çatlakları mevcutsa yine başvuru gerçekleştirip binanızın riskli olup olmadığına baktırabilirsiniz. Aşağıdaki belgeler ile örnek dilekçeyi doldurarak Bakanlık’tan yetkilendirilmiş kuruluşa başvuruda bulunduğunuzda binanız için çalışmalara hemen başlanacaktır.

Deprem Risk Raporu için Hazırlamanız Gereken Belgeler Nelerdir?

• İlgili Belediyeler İmar Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğü’nden binaya ait statik veya mimari proje
• İlgili Belediyede binaya ait proje bulunmadığı takdirde hazırlatılacak binanın taşıyıcı sistem rölöve projesi
• Varsa bina için daha önce almış olduğunuz teknik raporlar
• Bakanlık lisanslı kuruluş başvuru dilekçesi
• Tapu fotokopisi
• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Tapudan kat maliklerini ve arsa oranlarını belirten bağımsız bölüm gösterir belge

Yapı Denetimi Yapan Kuruluşların Dikkat Etmesi Gerekenler

Bu göreve üstlenen lisanslı kuruluşların, ilgili yönetmelikler gereğince binanın yapısının sağlam olup olmadığı yönünde detaylı teknik film çekimi yapmaları gerekmektedir. Kolon ve kirişlerin sağlam olup olmadığı yönünde alınan karotların o binadan alınıp alınmadığı belgelemesi açısından damgalanması suretiyle belli bir basınç altında kırılması suretiyle denetlenmesi gerektiği belirtiliyor.

Kuruluşları, tüm riskli yapı tespit raporu ölçümlemesini bağımsız bir şekilde gelerek işlem yapmaktadır. Yani, bu kuruluşları film çekimleri veya karot alımları sırasında onları kontrol edecek hiçbir denetim mekanizması bulunmamaktadır.

Yönetmeliğin 6.maddesi 3.fıkrasına göre riskli yapı tespitini gerçeğe aykırı yapan firmaların lisansları bakanlıkça iptal edilecektir. 

Buna göre;

• Lisans başvurusunda gerçeğe aykırı bilgi ve belge sunduğunun tespit edilmesi,
• Lisanslandırma şartlarının kaybedilmesi,
• Risksiz bir yapının riskli veya riskli bir yapının risksiz olarak tespit edilmesi,
• Riskli yapı tespiti neticesini etkilemeye yönelik olarak, yapıya ilişkin verilerin eksik ve yanlış alınarak hesaplama yapılması sebebiyle daha önce yazılı olarak uyarılmış olması,
• Otuz günlük süre içinde, riskli yapı tespiti eksiklerin düzeltilerek raporun Müdürlüğe sunulmaması, hallerinde lisansı Bakanlıkça iptal edilir.

Lisansı iptal edilen kurum ve kuruluşlar için beş yıl süre ile yeni bir lisanslandırma yapılmaz. Lisansı iptal edilen kuruluşun ortakları, bu kuruluştaki hisselerini devretseler dahi, beş yıl süre ile başka bir lisanslı kuruluşa ortak olamazlar, riskli yapı tespitinde görev alamazlar ve bu ortakların kurdukları kuruluşlara lisans verilmez.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/riskli-yapi-denetimi-yapan-kurumlar

2014 Yılı Kentsel Dönüşüm Verileri

2014 yılı kentsel dönüşüm verilerini Çevre ve Şehircilik Bakanı İdris Güllüce değerlendirdi. Kentsel dönüşüm için yıl içerisinde 79 bin başvuru yapıldığını belirten İdris Güllüce bu kapsamda 250 milyon liranın üzerinde kira yardımı gerçekleştirildiğini belirtti.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Basın ve Halkla İlişkiler Müşavirliğinden yapılan açıklama doğrultusunda İdris Güllüce, 2014 yılında kentsel dönüşüm alanında yapılan çalışmaları şu şekilde değerlendirdi; 

• 2014 yılında yaklaşık 130 bin adet birimin risk tespiti yapıldı
• Risk tespiti yapılan binalardan yaklaşık 12 bin 500 tanesinin yıkımı gerçekleştirildi
• 6306 sayılı kanun kapsamında idarelere toplamda 40 proje için 110 milyon lira aktarıldı
• Toplam 152 riskli alan Resmi Gazete’de yayımlanarak ilan edildi
• İlan edilen 152 riskli alanda 392 bin adet bağımsız birim bulunmakta ve yaklaşık 1 milyon 100 bin kişiyi kapsamaktadır
• Riskli alan ilan edilmek üzere dosyası hazırlanan ve bakanlıkta inceleme aşamasında olan 172 alan daha bulunmakta

Belediyelere çok büyük bir sorumluluk düştüğünü belirten Güllüce, kentsel dönüşümün bir iş birliği süreci olduğuna dikkat çekerek “el birliği ile vatandaşlarımızın riskli binalardan, hak ettikleri güvenli ve kaliteli binalara geçmelerini sağlayacağız” dedi. 

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr

İstinat Duvarları

İstinat duvarı; taş, beton ve betonarme olarak inşa edilir. İstinat duvarları sonradan yapılan dolgunun veya arkasındaki zeminin kaymasını ve aşınmasını önler. Boyut ve şekillendirilmesi, taşıyacağı yüke göre ve toprağın itme gücüne göre hesaplanarak bulunur. Üst kısımları zemin yüzeyinden yukarda, zemin yüzeyi ile eşit seviyede veya zemin yüzeyinden aşağı kotta yapılabilir. 

İSTİNAT DUVARLARI NASIL YAPILIR

• Dış etkenlere karşı dayanıklı malzemeler kullanılmalıdır.
• Zemin araştırması yapılarak, kullanılacak malzeme ve duvar tipi seçilmelidir.
• Duvar temeli donma seviyesinin altına indirilmeli.
• 8-20 m aralıklarla dilatasyon derzi bırakılmalıdır.
• Yığma istinat duvarı alt ve üstünden hatıl ile bağlanmalı.
• Meyilli ve kayalık arazide duvar kademeler halinde yapılmalı.
• Zeminde bulunan veya istinat duvarı arkasında birikebilecek suyun, duvarı itmemesi veya yıkmaması için duvarda barbakan denilen delikler bırakılmalı. Barbakan beton borularla düzenlenebilir.
• Kagir malzemelerde yapılan istinat duvarının yükseklikleri 1-1.45 m, beton ağırlık olursa 3-8 m kadar alınır.

Tuğla Duvarlar

Yapılarda yük taşıyan esas duvarlar ile yük taşımayan bölme veya panel duvarları tuğla ile örülür. Yapılan duvar kalınlığına, kullanılan tuğla ve harcın cinsine göre isim alır.

Tuğlalar, kil veya killi kütlelerin doğrudan veya bunlara kum gibi uygun maddelerin karıştırılıp su ile hamur haline getirilmesi, kalıplarda şekillendirilmesi ve pişirilmesi ile elde edilir. Esası kildir fakat içerisinde kum, kireç, alçı, demir bileşikleri, organik maddeler bulunur. Diğer maddelerle karışmış olan kil taneleri yüksek ısı derecesinde kaynaşır ve taşlaşmış kütle olur.

El kalıplarında şekillendirilen ve tuğla ocaklarında pişirilen dolu tuğlaya harman tuğlası adı verilir. 40-60 Kg/cm² yük taşıyabilir. Yığma binalarda taşıyıcı duvarlarda kullanılır. Makinelerde kalıplanıp fabrikada pişirilen dolu tuğlaya pres tuğla denir. 1m² duvarda 83 adet, 1m³ duvarda 910 adet kullanılır.

TUĞLA DİZİLERİ

Düz Dizi : Tuğla boyları duvar yönünde sıralanarak düzenlenir.

Kilitli Dizi : Tuğla enleri duvar yönüne gelecek şekilde tuğlaların yan yana sıralanmaları ile düzenlenir. 

Kılıç Dizi : Tuğlaların 5 cm lik yüzlere zemine gelecek şekilde, yan yana veya uç uca sıralamaları ile düzenlenir.

Blok Dizi : Tuğla delikleri duvar içinde kalacak şekilde ve duvar yönünde olmak kaydı ile dizilir.

KAYNAK: gn inşaat

Doğal Taş Modelleri

Kalker : Bol bulunur, moloz ve kaplama taşı olarak da kullanılmaktadır. Ağırlığı 2.700 kg/m³ dür. Yumuşak ve kolay işlenebilen bir doğal taş çeşitidir.

Traverten : İyi cila tuttuğu için kaplama işlerinde kullanılması uygundur. Sert, sarı renkli kalker grubu metamorfik bir taştır.

Mermer : Sert, dayanıklı, iyi cila tutan, kolay işlenen metamorfik bir taştır.

Konglomera : Büyük taş parçalarının doğal bir bağlayıcı ile birleşiminden oluşmuş bir taştır. 

Gre : Kum tanelerinin tabii bir bağlayıcı ile birleşiminden oluşan taşlardır.

Granit : Çok sert, kolay işlenmeyen ve harca iyi yapışmayan bir taş cinsidir. Bordür ve yol kaplama taşı olarak kullanılır.

Porfır : Az bulunan ama binalar için en iyi taş cinsidir.

Bazalt-Trakit : Sert ve yontulması zor taşlardır. Temel inşaatlarında iyi sonuçlar verir.

Volkan Tüfleri : Kolay yontulabilen, hafif ve gözenekli taşlardır.Moloz taşı olarak kullanılabilir.

Andezit : Porfır cinsi iyi bir taştır. Kolay işlenir, estetik görünüşlüdür. Kesme taş haline gelebilir, çık kullanılır. 

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/dogal-tas-modelleri

Yapı Nedir

İnsanların, hayvanları ve bitkilerin ihtiyaçlarını karşılamak için çeşitli yapı malzemeleri ile inşaa edilen tesislere yapı denir. Yapılar içerisindekileri olumsuz doğa koşullarından koruyan, tasarım ile birlikte bir çok yapı malzemesinin bir araya gelerek oluşturduğu bir bütündür.

Yapılarda belirli bir standart olmalıdır, bu standartlar insanların yaşadıkları ortamda konfor ve huzurlu yaşayabilmesi için asgari şartların sağlanmasıdır. Yapılar emniyetli, ekonomik, estetik ve fonksiyonel olmalıdır.

YAPI SINIFLARI NELERDİR. 

Yapılar birçok özelliklerine göre değişik şekillerde sınıflandırılabilir. 

İNŞAA MAKSATINA GÖRE YAPI SINIFLARI

Konaklama yapıları (otel vb.)

Sağlık Yapıları (hastane vb.)

Dini yapılar (Cami vb.)

Ticaret yapıları (iş merkesi vb.)

Sosyal yapılar (tiyato, sinema vb.)

Ulaştırma yapıları (yol, köprü vb.)

Su yapıları (baraj vb.)

Spor yapıları (stadyum vb.)

Eğitim yapıları (okul vb.)

Anıtlar 

Konutlar (ev, apartman vb.)

Endüstri yapıları (fabrika vb.)

TAŞIYICI ELEMANLARINA GÖRE YAPI SINIFLARI

Yapının kaba inşaatına oluşturan ve yük taşıyan elemanların, yapılış ve üzerine gelen yükleri taşıyış şekillerine göre sınıflandırılmasıdır.

Yığma (masif) Yapılar : Binalardaki döşeme ve çatı gibi yatay taşıyıcı sistem yükleri, iç ve dış duvarlar tarafından taşınarak temele nakledilecek şekilde yapılan yapılardır. Bu tür yapılarda yükün tamamını duvar taşıdığı için, yapının bazı bölgelerindeki duvarların değiştirilmesi veya iptal edilmesi tehlikeli ve zordur. Ahşap yığma ve kagir yığma olarak ikiye ayrılırlar.

Karkas İskeletli Yapılar : Bu yapılarda yükü taşıma ve aktarma işlemi şu sıraya göre oluşturulmalıdır. Döşeme ve çatı kendi ağırlıklarını ve üzerlerine gelen yükleri yatay taşıyıcı elemanlar olan kirişlere iletirler. Daha sonra bu kirişler bu yükleri, üzerine oturdukları düşey taşıyıcı elemanlara  yani kolonlara iletirler. Kolonlarda bu yükleri temele iletirler. Yapıdaki bu sistem sayesinde kolonlar arasında boşluklar oluşur. Bu boşlukları kapatmak ve yapıyı bölmelere ayırmak için tuğla veya gaz beton bloklarından duvar örülür. Yapının bir kısmı karkas, bir kısmı da  ahşap yapılabillir. Bu tür yapılara karma yapı, veya yarı karkas, yarı yığma yapı denir.

Ahşap İskeletli Yapılar : Ahşap iskeletli yapılar; yatay ve düşey  taşıyıcı elemanları ağaçtan yapılan bir yapı türüdür. Tarihi evler vb.

Betonarme İskeletli Yapılar : Yatay ve düşey taşıyıcı sistemi betonarme yapı elemanlarından oluşan yapı türüdür. Ülkemizde en çok kullanılan yağı türüdür.

Çelik İskeletli Yapılar : Yatay ve düşey taşıyıcı elemanları çelikten yapılan yapılardır. Bu elemanlar çeşitli cins ve ebatlardaki, profil ve levhalardan; kaynak, cıvata ve perçin gibi birleştirme yöntemlerinden yararlanılarak oluşturulurlar. 

Prefabrike Yapılar : Binanın taşıyıcı sistemini oluşturan yapı elemanları, inşaa mahalinde birleştirilebilecek şekilde önceden hazırlanan yapı türüdür. Hafif ve ağır prefabrike olmak üzere ikiye ayrılırlar.

SÜREKLİLİĞİNE GÖRE YAPI SINIFLARI

Yapı kullanım amacına hizmet edecek şekilde planlanırken, kullanım süresine göre geçici ve kalıcı olmak üzere iki kısma ayrılır.

Geçici Yapılar : Kısa ve geçici bir süre kullanılmak ve ihtiyaçlara cevap vermek üzere, başkasının ya da bizzat sahibinin toprağı üzerine yapılan şantiye binası, kulübe, vb. hafif yapılardır.

Kalıcı Yapılar : Süresiz kullanılmak veya uzun bir süre kullanılması ve belirli ihtiyaçlara cevap vermesi için yapılan yapılardır. Tapu siciline kayıtlıdırlar.

BULUNDUKLARI YERE GÖRE YAPI SINIFLARI

Yapılar tamamen büyük bir kısmı yer yüzeyinin altında veya üzerinde inşaa ediliş durumuna göre ikiye ayrılırlar

Alt Yapılar : Yol, su, kanalizasyon, köprü vb. ile zemin seviyesinin altında kalan yapılara denir.

Üst Yapılar : Zemin seviyesinin üstünde yapılan tüm yapılardır.

MÜLKİYETİNE GÖRE YAPI SINIFLARI

Resmi Yapılar : Devletin kamu ve kuruluşlarına yapmış veya yaptırmış olduğu yapılardır.

Vakıf Yapıları : Toplum hizmetlerinin devamlı olarak yürütülebilmesi için şahıs veya kurumlar tarafından yardım ve bağış olarak bırakılan mülk veya kapitalleri işletilen resmi nitelik taşıyan kuruluşlara vakıf denir. Vakıflar tarafından inşaa edilen  veya mülkiyetleri vakıflara devredilen yapılara vakıf yapıları denir.

Özel Yapılar : Şahıs veya işletmeler tarafından inşaa ettirilen veya çeşitli amaçlarla kullanılan yapılardır. 

İNŞAA EVRELERİNE GÖRE YAPI SINIFLARI

Kaba İnşaat : Temel, duvar, kolon, kiriş, döşeme vb. işleri kapsayan iş grubuna kaba yapı denir.

İnce Yapı : Bir yapıda kaba yapıdan sonra gelen ve sıva, boya, badana, yalıtım, temiz ve pis su tesisatı vb. işleri kapsayan ve kaba yapıyı örten uygulamalara ince yapı denir. 

Kat Karşılığı İnşaat Firmaları

Kat karşılığı inşaat firmaları, boş arsalara yeni projeleri yapılması veya eskiyen ve ömrünü tamamlanmış binaların yıkılarak yerine yenilerinin yapılması işlemleri ile ilgilenen yüklenicilerdir. Özellikle, kentsel dönüşüm sürecinde binaların yenilenmesi adına kat karşılığı inşaat yoluyla başvuran birçok kişi vardır. Bu süreçte sermayesi olmayan veya bu süreci üstlenebileceğini düşünmeyen arsa sahipleri yeni bir konuta sahip olmak için bu yola başvururlar. Eski, ekonomik ömrünü tamamlamış konut sahipleri de yeni ve sağlıklı bir binaya kavuşmak adına bu yola başvururlar. Aslında bu süreçte iyi niyetli olan bir kat karşılığı inşaat firmasıyla anlaşıldığı takdirde, iki taraf içinde karlı bir durum ortaya çıkmaktadır. Kaliteli kat karşılığı inşaat firmasıyla anlaştığınız takdirde size sağlayacağı avantajlar; Hızlı çözüm üretirler, Planlı yapılaşmada ve gelişmede etken olurlar, Para harcamadan daire sahibi olmanızı sağlarlar, bayilikler düzenli kira geliri elde etme imkanı oluşur, arsa sahipleri genelde arsa satmaktan daha fazla miktarda para kazanırlar.

Arsa veya Konut sahipleri kat karşılığı inşaat şirketleri anlaşırken nelere dikkat etmelidir?

• Referans istemeli ve incelemelidir.
• Yeni bir firma ise mali yapısı ayrıntılı incelenmelidir.
• İş deneyimleri ve organizasyon yapıları incelenmedir
• Her iki tarafında da zor durumda bırakmayacak hukuki kurallara dayalı aleni sözleşme yapılmalıdır.
• Projeler çok iyi analiz edilerek planlar oluşturulmalı ve kullanılacak malzemeler baştan tespit edilerek sözleşmeye yazılmalıdır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenici firmaya devredilecek arsa payı karşılığında, firmanın kendi malzeme ve imkanlarıyla inşaat yapması, sonunda kararlaştırılacak bağımsız bölümleri arsa sahiplerine devretmeyi taahhüt ettiği iki tarafa da borç yükleyen sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, resmi şekilde tapu müdürlüğü ya da noter kanalıyla yapılması halinde geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde sözleşme hukuki bir değer ifade etmeyecektir. Sözleşme ile inşaat süresi, gecikme halinde sözleşmeyi fesih yetkileri ve cezai şartlar, tarafların anlaşması doğrultusunda kafada soru işaretleri kalmayacak şekilde düzenlenmelidir. Kat inşaat sözleşmesinde inşaat projesinin, firma tarafından çizileceği, ruhsat harç ve masraflarının firmaya ait olacağı açıkça belirtilmelidir. Anahtar teslim, kullanım izninin alınması ve tüm kamu kurumlarıyla ilişkilerinin kesilmesi gibi şartlara bağlamak gerekir. Sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bunlara dikkat edilmesinde fayda vardır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi mahkeme kararı olmaksızın tek taraflı iptali mümkün değildir. Eğer inşaattın fiilen bitirilemeyeceği ve fiili durumunun delil olduğunu tespitinin ardından mahkemeye başvurulabilir. Bu sözleşmeler tarafların anlaşması ve mahkeme kararı ile feshedilir mahkeme kararı kesin olarak çıkmadığı sürece fesih gerçekleşmez.