Kentsel Dönüşüm Hukuki Danışmanlık

Kentsel dönüşüm sürecinde tek görevi dönüşüm olan bir dosta ihtiyacınız olacak. 

GN İNŞAAT şirket bünyesinde hukuk departmanı olan nadir inşaat firmalarından bir tanesidir. Kentsel dönüşüm hukuku ile ilgili verdiğimiz destek hizmetimizin amacı taraflar arasında yaşanabilecek sorunları en aza indirerek  dönüşüm sürecinin komşuluk ilişkileri sarsılmadan tamamlanmasını sağlamaktır. 

GN İNŞAAT kentsel dönüşümün süreçlerinde kat maliklerinin haklarının korunması ve sürecin yönetilmesi hususunda kat maliklerine aşağıdaki konularda ücretsiz hukuki danışmanlık hizmetleri verilmektedir.

• Bina risk tespitinin yaptırılması. 
• Hazırlanan Risk Tespit Raporunun, Çevre ve Şehircilik Bakanlığına sunulması ve onayının alınması.
• Kentsel dönüşüme katılmak için bina yönetim toplantı davetlerinin yapılması.
• Yönetim toplantılarının hukuk çerçevesinde düzenlenmesi ve kentsel dönüşüm kararının alınmasında danışmanlık yapılması.
• Yönetim Ortak Karar Protokollerinin doğru şekilde hukuka ve amacına uygun olarak hazırlanması.
• Kentsel Dönüşüm Yönetim Ortak Karar Protokolünü imzalamayan kat maliklerinin arsa paylarının satışa çıkarılması. Bu amaçla SPK'ya bağlı olan, çözüm ortağımız değerlendirme firmaları tarafından değerleme çalışmaları yapılması.
• Maliklerin tüm kentsel dönüşüm hizmet ve yardımlarından yararlanmaları için başvuruların yapılması.
• Maliklerin bankalara kredi borçları, ipotek v.b. sorunlarının çözülmesi.
• Gerekli durumlarda Arsa Payı Düzeltme Davalarının açılması
• Kira yardımı başvurularının yapılması ve onaylatılması
• Taşınma yardımı başvurularının yapılması ve onaylatılması.
• Kentsel dönüşüm kredi başvurularının yapılması ve onaylatılması.
• Binanın boşaltılması sürecinde karşılaşılabilecek sorunlarda hukuki danışmanlık ve desteğin sağlanması.
• Sözleşmeler, noter yazışmaları, vekaletler gibi kentsel dönüşüm sürecinde ihtiyaç duyulacak  tüm evrakların hazırlanması.
• İmar durum belgesi, plan kote, aplikasyon krokisi,  imar çapı, röperli kroki, inşaat istikamet rölevesi, tapu sicil yazılarının alınması.
• Muvafakatnamelerin hazırlanması.
• Tapu cins değişikliklerinin yapılması. Gerekli durumda tevhit, ifrazların yapılması. 
• Muafiyetlerin hazırlanması.
• Yıkım ruhsatının alınması. İnşaat yapım ruhsatın alınması. İlgili belediye, idarelerden gereken tüm ruhsat, evrak, yazışmaların başvurularının yapılması, işlemlerin takip edilmesi, evrakların çıkartılması.
• Yeniden yapım sürecinde kat irtifakının kurulması
• Tamamlanan yapıda kat mülkiyetlerinin kurulması.
• Tamamlanan yapının kat mülkiyet tapularının alınması. Yapının sahiplerine eksiksiz  teslim edilmesi.

Kaynak: https://www.gninsaat.com.tr/hukuki-danismanlik

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı

6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi" hakkında kanun’un 5. maddesine göre; anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların maliklerine, kiracılara ve yıkılan riskli bina da işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da bankalardan kullanılacak krediler için faiz desteği yapılabilmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın her yıl açıklamış olduğu kira yardımı bedelleri, illerin nüfus sayısına göre değişiklik göstermektedir, nüfusu az olan illerde kira yardımı tutarı da azalmaktadır. Kira bedelleri her yıl Türkiye İstatistik Kurumu'nun, tüketici fiyatları endeksi oranına göre güncellenmektedir.

Kat maliklerine yapılacak kira yardımı en fazla 18 aydır. Kiracılar ise, taşınma masrafları da dikkate alınarak, bir defaya mahsus kira yardımı alabilmektedirler. Kira yardımı alan malikler kentsel dönüşüm kredisi faiz desteğinden yararlanamayacaklardır.

6306 sayılı kanun uyarınca, hak sahipleri yapılacak  işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden ve banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır.

Kat maliklerinin kira yardımından faydalanabilmeleri için, tapu belgesi, adrese dayalı nüfus kaydı örneği, nüfus cüzdanı fotokopisi, riskli bina tespit raporu inceleme formu, konutun tahliye edildiğini gösteren adrese dayalı nüfus kayıt örneği ile,

Kiracı ve ayni hak sahiplerinin kira yardımından faydalanabilmeleri için, nüfus cüzdanı fotokopisi, üzerlerine kayıtlı elektrik, doğalgaz, telefon vb. faturalardan birisi ya da adrese dayalı nüfus kaydı örneği, konutun tahliye edildiğine dair yeni adresini gösteren adrese dayalı nüfus kayıt örneği ile,

Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak işyeri işletenlerin, kira yardımından faydalanabilmeleri içinnüfus cüzdanı fotokopisi, vergi levhası, işyerinin tahliye edildiğini gösteren güncel vergi levhası ile, İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri'ne diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlükleri'ne dilekçe yoluyla başvurmaları gerekmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRA YARDIMI SORGULAMA

6306 sayılı  Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında "Kira Yardımı Başvurusu" yaptıysanız, mevcut kanun, yönetmelik ve genelge çerçevesinde tamamlanması gereken eksik evrak bilgilerinizi bakanlığın resmi internet sitesi üzerinden sorgulayabilirsiniz. 

Kaynak : https://www.gninsaat.com.tr/kentsel-donusum-kira-yardimi

Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Yönetmelikleri

Kanun ve yönetmelikler bilgilendirme amacı ile yazılmış olup 13.11.2014 tarihinden sonraki güncellemeleri içermemektedir. Güncel bilgilere http://www.mevzuat.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz.

Kanun ve yönetmelikleri görüntüleyebilmeniz için bilgisayarınızda adobe acrobat reader programının kurulu olması gerekmektedir.

Kaynak : https://www.gninsaat.com.tr/kentsel-donusum-kanun-yonetmelikler

Guangzhou Pearl Nehriİ Kentsel Dönüşüm Projesi

Guangzou kenti kentleşme hızı dünyadaki her yerden çok daha fazla olan Pearl Nehri deltasının merkezinde yer alır ve dünyadaki birçok endüstriye ev sahipliği yapar. Bu endüstrileşmiş bölgeye doğru hızlı bir dönüşüm oluşmuştur. Bu dönüşümün sonucunda kentte arazi kullanımı ve çevresel kaynaklar açısından büyük bir baskı oluşturmaktadır. Bu baskıya karşılık devlet burada bölgesel bir planlama safhası oluşturmuştur. Böylece deltanın gelişimi daha iyi koordine edilecektir. Bu safha sonucunda kentin Güneydoğusunda 370 kilometrekarelik bölgede 65 kilometre uzunluğundaki
Pearl Nehri boyunca tarım alanları, köyler, tarihi bölgeler ve adalar oluşturulmuştur.

Bu alanda uygulanan proje öncellikli olarak koruma ve sürdürebilirlik olguları üzerine kurulmuştur. Proje, Guangzhou kentinin kültürel birikimini ve tarihsel zenginliğini vurgulamak için hazırlanmıştır.

Projenin hedefleri aşağıdaki gibidir:

21. yy için sürdürülebilir kent yaratmak üzere hedeflerin belirlenmesi,
Çin’in ( Asya’nın) en modern stilini kurgulamak,
21. yy endüstrisi için yeni bir merkez yaratmak. Buradaki ekosistem üzerine araştırmalar yapabilecek ve bunları kullanabilecek şirketleri buraya çekmek,
Nehir, dağ, orman ve çeltik ekosistemlerinin birbiriyle bağlantılı, dünyanın en büyük ecokoridorunu
oluşturmak ve bunu sumak,
Nehir kenti olgusunu, Pearl River ve çevresindeki nehirleri kullanarak geliştirmek ve yaymak,
Dünyanın birinci botanik bahçe ecosistemini ve su ecosistemini yaratmak,
Tarımcılık ve kent arasındaki ortak yaşamı teşvik etmek,
Geleneksel çeltik, balık çiftlikleri, su yolları ve nehir boyunca uzanan yerleşim alanlarının bütünlüğünü ve önemini vurgulamak.

Bölgede uygulanacak kentsel dönüşüm konseptinin örgütlenme modelinde ise kamu önderlikli kentsel dönüşüm modeli benimsenmiştir. Kamu önderlikli kentsel dönüşüm modelinin benimsenmesi ile oluşturulan sürdürülebilir kentsel dönüşüm modelinin içeriğine bakıldığında ise; yeni gelişim bölgesi, turizm bölgeleri, tarım alanları, kültürel ve tarihi bölgeleri birbirine bağlayan yeşil akslar, halkı bölgeye çekecek metro, otobüs, feribot yolları ve yeni endüstri alanlarında oluşmaktadır.

Kentsel Dönüşümün Tarihsel Gelişimi

Kentsel dönüşüm uygulamaları ilk olarak, 19. yüzyılda Avrupa’da yaşanan kentsel büyüme hareketleri sonucunda, bazı bölgelerin yıkılıp yeniden yapılması (kentsel yenileme) şeklinde ortaya çıkmıştır. Bu dönemde kamu sektörü yönetimli liderlik modeli ile gerçekleştirilen kentsel dönüşüm süreçleri iki farklı temele dayanmaktadır. Bunlar 1851’de İngiltere’de çıkarılmış olan ve kentsel politikalar üreten Konut Kanunu ve 18511873 yılları arasında Fransa’da, Paris kenti için gelişim müdahaleleri gerçekleştiren Haussmann’ın operasyonlarıdır.

Endüstri Devrimi sonrasında, Avrupa’nın büyük kentlerinde işçi sınıfının içinde bulunduğu insanlık dışı koşullar, birçok düşünürü ve plancıyı etkilemiş ve ilk kentsel dönüşüm fikrinin ortaya çıkmasını hızlandırmıştır.

Zaman içinde kentsel dönüşüm sürecinin politik ve ekonomik yapısı, ulusal gelişimden, küresel bütünleşme hedefine yönelerek, kentsel planlama sürecini de değiştirmiştir. Bu nedenle, dünyadaki kentsel dönüşüm uygulamalarında farklı dönemlere farklı yaklaşımlar sergilendiği söylenebilir.

Ülkemizde cumhuriyet döneminde başlayan kentleşme hareketleri, 1950’lerde kırdan kente göçe bağlı olarak hızlanmış, kentler bu duruma hazır olmadığından sağlıksız kentleşmenin tohumları atılmıştır. 1950’lerde sanayi sektörü yükselişe geçerken tarım sektöründe gerileme yaşanmıştır. Tarımda makineleşmeye bağlı olarak işgücü talebinin azalması, bu sektörde çalışan işgücünün kente göçünü tetiklemiştir.

Sanayileşmenin hızlandırdığı kentleşme süreci, beraberinde özellikle yoğun göç alan Ankara, İstanbul, İzmir gibi kentlerin kontrolsüz bir biçimde büyümesini de getirmiştir. Böylesine büyük bir nüfus artışına hazır olmayan büyük kentlerde göçe bağlı olarak konut sorunu ortaya çıkmış, bu da beraberinde göç edenlerin kendi konut sorunlarını kendilerinin çözmesini yani gecekonduları getirmiştir.

Birçok ülkede olduğu gibi, Türkiye’de de, özellikle 1980 sonrası büyük ölçekli ulusal ve uluslararası sermayenin kar güdüsünün ön planda olduğu konut projeleri sonucunda, kentlerin gereksiz yayılmasına, kültürel, tarihi ve doğal zenginliklerin tahribine, ekonomik, toplumsal ve çevresel sürdürülebilirlik ilkesine karşı, kamu kaynaklarının verimsiz kullanımına, aynı zamanda israfına, yerele özgü olmayan, toplumsal eşitsizliği, dışlamayı ve kutuplaşmayı artıran kentsel mekanların türemesine yol açmıştır.

Bu sebeplerle oluşan kentsel mekanlar dönüşüme ve yenilenmeye ihtiyaç duymaktadır. Ülkemizde hemen hemen her ilde düzenli kent gelişimine uymayan, teknik altyapı ve diğer donatılardan yoksun, ekonomik olarak zayıf ve sosyal olarak çöküntü çerisinde olan suç oranlarının yükseldiği alanlar mevcuttur. Bu alanlar gerçek anlamda kentsel dönüşüme ihtiyaç duymaktadır.

Ülkemizde 1980’lerde kent merkezleri ve gecekondu bölgelerinde dönüşüm kavramı gündeme gelmiştir. 1984 yılında, 2981 sayılı “İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkındaki Kanun”, gecekondu dönüşüm sürecinde önemli rol oynamıştır. Söz konusu kanun ile gecekondu alanları için ıslah imar planları yapma imkanı doğsa da, sonuçta gerçekleştirilen kentsel dönüşümler, fiziksel dönüşümün ötesine geçememiştir. 1980’lerin sonunda, ıslah imar planlarının yanı sıra kentsel dönüşüm projeleri de belediyelerin gündeminde yer almaya başladı. Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesi, gecekondu bölgeleri için hazırlanan ilk kentsel dönüşüm projesi örneği oldu.

Kentsel Dönüşüm

Kentsel dönüşüm proje alanları çoğunlukla çarpık yapılaşmanın olduğu kent alanları olmaktadır. Proje alanlarına karar verildikten sonra imar planlarının hazırlanması gerekmektedir. Kentsel dönüşüm projesi kapsamında hazırlanacak olan imar planları toplum ihtiyaçlarına cevap vermek zorundadır. İmar planlarının hazırlanmasında proje alanına göre farklılıklar ortaya çıkmaktadır. Örneğin; proje alanı tarihi alanları içeriyorsa, tarihi dokuya zarar vermeden mevcut durumu iyileştirmek amacıyla imar planının hazırlanması gerekmektedir. Kaçak yapılaşmanın olduğu alanlarda ise; mevcut yapılaşma kısmen veya bütünüyle yeniden imar planı üzerinde şekillenecektir.

Yapılaşma ve diğer ihtiyaçlar açısından, artık kent ihtiyaçlarını karşılayamayan bu alanların kentsel dönüşüm alanları içine alınmasında bazı kriterler gözönüne alınmaktadır. Bu alanların rantının yüksek olması, bulunduğu konum açısından kentin önemli bir noktasında bulunması, sosyal ve fiziki açıdan problem üreten bir alan olması vb. nedenlerle kentsel dönüşüm alanları belirlenmektedir. Örneğin; Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi, kuzey Ankara girişi ve çevresinin fiziksel durumunun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi ve iyileştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlayarak kentsel yaşam standartlarını yükseltmek için hazırlanmıştır.

Kentsel yenileme projeleri kentsel yerleşim alanı içerisinde yenileştirme, koruma, sağlamlaştırma ve sağlıklaştırma amaçları ile belli bir müdahale programı çerçevesinde yeniden düzenlenmesi gereken alanları kapsayan, temel olarak konut sorununu çözmeyi ve sorunlu alanların kente tekrar kazandırılmasını hedefleyen projelerdir. Dönüşüm projeleriyle sadece yenilenmiş konut alanları yaratılmamakta; büyük rekreasyon alanları, kent parkları, kent meydanları, ticaret merkezleri de kente kazandırılmaktadır. Bu tür dönüşüm projeleri tasarlanırken, kamuya fazla yük getirmeyecek modellerin uygulanması ve bu kapsamda gelişmiş, yaşanabilir ve güvenilir yaşama mekanlarının oluşturulması, sosyolojik uyum çalışmalarının yapılması ve finansman modellerinin geliştirilmesi gereklidir. 

Yapı Temelleri, Bina Temelleri ve Önemi

Üzerine gelen yükleri  zemine aktaran yapı elemanına temel denir. Dünya üzerindeki her cismin bir konumu vardır. Zemine her cisim bir konumda oturur. Cismin dengede kalabilmesi için konumunu koruması gerekir. Yapıların konumu temelleri üzerine kurulur. Temel yapının ayakları ve inşaa edilen ilk yapı elemanıdır. Binaların bütün yükleri temelleri vasıtasıyla zemine iletilirler. 

Temelin şekli zeminin durumuna ve yapısına göre seçilir, temelsiz bir yapı düşünülemez. Temel tabii bir malzeme olan zemin ile yapay olarak inşaa edilen yapı kısımları arasında bir geçiş elemanıdır. Temel zemin ile doğrudan ilişkili olduğu, zeminin içinde kaldığı durumu ile de özellik taşır. Temel yapımında her türlü etki dikkate alınmalıdır. 

TEMEL ZEMİNLERİ

Yapının tüm yüklerini temel, zemine aktarır. Temelin şekli zeminin cinsine, özelliğine, taşıma gücüne göre seçilir. Bu bakımdan bir binanın planı hazırlamadan ve statik özelliklerini tespit ederek hesaplarını yapmadan önce, yapı yerinin, temel zemini, yeraltı suyu durumu incelenir. Bu işlerin ihmal edilmesi sonradan düzeltilemeyecek zararlara sebep olur. 

TEMEL ZEMİNİNİN İNCELENME AMACI

Temel zeminin yük taşıma gücünü hesaplamak,

Zeminde meydana gelebilecek oturtma miktarını bulmak,

Yeraltı suyu varsa, durumunu incelemek,

Yeraltı  suyunun yapı malzemesine zararlı tesirlerinin olup olmadığını incelemek ve tespit etmek. 

Yukarıdaki işlemlerin sonucuna göre zemin hakkında karara varılır ve yapı temelinin cinsi seçilir. 

ZEMİN ÇEŞİTLERİ

SIKIŞTIRMA DURUMUNA GÖRE ZEMİNLER

Yük Altında Sıkışmayan ve Su Tesiriyle Oyulmayan Zeminler : Sağlam kayalar, Az sağlam kayalar.

Yük Altında Sıkışmayan ve Su Tesiriyle Oyulabilen Zeminler : Gravye zeminler, Kumlu zeminler, Killi zeminler.

ZEMİNİ OLUŞTURAN MALZEMEYE GÖRE ZEMİNLER

Kayalık Zeminler : Volkanik kayalar, Trotul Kayalar, Metamorfik kayalar.

Gravye Zeminler : Kum ve çakıl tanelerinin tabii bir bağlayıcı ile birleşmesi sonucu teşekkül etmiş zeminlerdir.

Kumlu Zeminler : Kum tabakalarının oluşturduğu zeminlerdir. 

Bitkisel Toprak : Zemin yüzeyindeki bitki ve bitki köklerinin çürümesi ve toprakla karışması sonucu oluşan zeminlerdir.

Killi Zeminler : Sert killi zeminler, Sertçe killi zeminler, Zor yoğrulabilen killi zeminler, Kolay yoğrulabilen killi zeminler

kaynak : https://www.gninsaat.com.tr/yapi-temelleri-onemi

Kentsel Dönüşüm Dilekçe Örnekleri

Dilekçe örneklerini görüntüleyebilmeniz için bilgisayarınızda adobe acrobat reader programının kurulu olması gerekmektedir.

Riskli Konut Kat Malikleri İçin Kira Yardımı Başvurusu Dilekçesi
Riskli Konut Kiracısı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi İçin Kira Yardımı Başvurusu Dilekçesi
Riskli Bina İşyeri Kiracısı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi İçin Kira Yardımı Başvurusu Dilekçesi
Bina Ortak Karar Protokolü Bakanlık Onayı İçin Başvuru Dilekçesi
Riskli Bina Tespit Dilekçesi

kaynak : https://www.gninsaat.com.tr/kentsel-donusum-dilekce-ornekleri